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知っておきたい駐車場経営と税金の関係

ここでは駐車場を経営するにあたり覚えておくべき税金の種類や内容について解説しています。

駐車場経営をする際に知っておきたい税金

駐車場経営は税金のことを無視しては始めることはできません。収益が上がったとしても思わぬところで課税されてお金が残らないという可能性があるからです。

以下のような税金が駐車場経営に関わってきますので、オーナーとしてしっかり把握しておくことが必要です。

駐車場経営における固定資産税

固定資産の所有者に課税される地方税のことで、土地を所有しているだけで課税されるため駐車場経営においては避けて通れない税金と言えます。

土地の種類によって異なり、住宅用地の場合は税制の軽減措置があります。具体的には小規模住宅用地だと軽減率は6分の1、一般住宅用地だと3分の1になります。

駐車場の場合は住宅用地ではなく更地と同じ扱いになるため、残念ながら優遇措置はありません。住宅を解体して駐車場経営を始めると固定資産税は増額となってしまうので注意が必要です。

駐車場経営における都市計画税

都市計画区域内の土地・建物に課税される地方税のうちの市町村民税のことで、税収は都市計画事業や区画整理事業に要する費用に充てられます。

駐車場経営をする土地が区域内にあると発生する税金で、固定資産税と同様に税制の軽減措置はありません。

駐車場の場所によっては固定資産税の他に都市計画税も科せられることになるため、管轄する税務署や役所で確認しておくとよいでしょう。

駐車場経営における所得税

所得に対して課せられる税金のことで所得とは収入から必要経費を差し引いた利益です。駐車場経営の収益は不動産所得となるため所得税が発生します。

駐車場は経費が発生しにくく税率が高くなりがちなので、節税のためには発生する必要経費はしっかり把握しておくことが重要です。

所得税に関連して必要となるのが確定申告です。駐車場経営をメインに行っている人はもちろん、本業はサラリーマンで副業として駐車場経営をしている場合でも確定申告が必要になる可能性があります。

確定申告が必要になるかどうかは賃料収入の年間の合計が20万円を超えるかどうかです。売上-経費=20万円未満であれば確定申告は不要です。どこまで経費と認められるのかは必ず管轄の税務署か税理士に確認しておきましょう。

駐車場経営における相続税

相続税は亡くなった人の遺産を相続した「相続人」にかかる税金のことです。したがって駐車場経営をするすべての人に関係するわけではありませんが、相続の可能性がある場合は知っておくべきです。

駐車場は更地扱いだから相続税が高いと考えがちですが、固定資産税とは少し事情が異なります。もちろん砂利敷きの青空駐車場では減税にはなりませんが、一定条件を満たすと小規模宅地等の特例が利用できます。

土地に建物が無くてもアスファルト舗装の駐車場であれば200平方メートルまでの土地につき50%評価減を受けることができるのです。資産の評価額が低くなればその分の税金も軽減されるというわけです。

駐車場経営にメリットはあるのか?

以上のように、駐車場経営は節税対策の面ではあまり大きな効果が期待できません。しかし、それは駐車場経営そのものにメリットがないというわけではありません。この項目では駐車場経営におけるメリットについて紹介したいと思います。

メリット1 ~税金を経費として計算できる~

税金対策の効果が少ない駐車場経営ですが、そのデメリットを逆手に取ってメリットに変えることができます。それは、税金を駐車場経営の経費として計算することです。さらに他に所得がある場合ですが、駐車場経営が赤字になった場合でも総所得の圧縮という方法で税金対策が可能です。このように、税金を経費として扱い別の税金を減らすということができます。

メリット2 ~初期投資を抑えることができる~

空き地や更地を駐車場にする場合は、立体駐車場にでもしないかぎり初期投資を大幅に抑えることができます。かかる経費は最低でも、敷地をコンクリートで舗装する代金です。それも敷地面積が200平方メートル以下であれば、それだけ抑えることができます。

メリット3 ~老朽化の心配がなく災害に強い~

建物は経ててから年が経つほどに老朽化が進み、定期的な修復が必要になります。しかし、平面の駐車場ならば建物のような老朽化の心配がなく、定期的な修復が必要ありません。また、台風や地震などが原因で倒壊するというリスクもないことが魅力です。

メリット4 ~場所を選ばすに一定のニーズがある~

駐車場は郊外の田舎などは例外になりますが、基本的にどこでも一定のニーズを持っています。さらに用途地域制限などの規制もないので、作りやすいというメリットも存在します。

メリット5 ~転用・転売・復帰が容易~

駐車場は元が更地なので、駐車場経営が思っていたよりも利益を出さなかったというときも別の用途に転用しやすいというメリットがあります。もとが更地なので、転売もしやすく、もとに戻すことも容易というのは駐車場の魅力です。また、駐車場は借地借家法が適応されません。よって通常の貸家などであれば借主保護が作用しますが、駐車場ではその心配がないのです。

このように、駐車場経営には多くのメリットがあります。節税対策では大きな効果は期待できませんが、それだけで避けるにはとてももったいない利用法なのです。

様々な種類の駐車場経営

駐車場とひとえに言っても、いくつかに分類することができます。ここでは駐車場の種類や経営方法について紹介していこうと思います。

平地型の駐車場

もっともスタンダードな駐車場の形と言って良いでしょう。空き地があればすぐにでも経営を始めることができます。

立体型の駐車場

狭い駐車場を有効活用できることが魅力の駐車場です。設営には平地型以上の経費が掛かりますが、それでもアパートなどを建てるよりも経費を浮かせることができます。

月極駐車場

毎月一定の収入が見込める駐車場の経営方法です。車一台を停めるのに必要な面積はおよそ20平方メートルです。200平方メートルならば約10台の車を停めることができます。しかし、一定の収入が定期的に入るようになるまで時間が係る可能性もあります。

コインパーキング

とくに駅近郊や都心で見ることが多い駐車場です。車の利用が多い地域ではとくに重宝されます。しかし平地型の駐車場の場合でも設備を必要とし、機械の盗難・破壊・乗り逃げ・不正駐車・フラップ盤乗り越えといったトラブルが起こる可能性もあります。

駐車場の委託と消費税の話し

駐車場の経営には自営と、コインパーキング会社などへの委託の二種類があります。委託の場合は専門業者に土地を貸し、その賃料から利益を出します。この賃料には、消費税が含まれている場合と含まれていない場合があるのです。

賃料に消費税が込められているかいないかは、貸している土地の状態によって変わってきます。まず前提として、土地の賃貸借は非課税だと税法上決まっています。しかし、貸そうとする土地が更地ではなく、「駐車場」として判断された場合、「駐車場の賃貸借」という扱いになり消費税が発生するのです。

では何を基準に課税・非課税が決まるのでしょうか。ポイントはその土地に設備や建造物が存在するかどうかです。敷地内をアスファルトやコンクリートで舗装していると設備や建造物として判断されて課税の対象になります。

例えば課税対象である駐車場で毎月10万円の賃料を貰えた場合、その内の8%の7407円が消費税となり、実際の利益は92,593円です。非課税ならば10万円がそのまま利益として入ってきます。

非課税のままのほうが利益を受け取れるので、更地の状態のままで駐車場にできれば得だと思う方が多いと思います。しかし、更地のままでは相続税の支払いの際に、小規模宅地等の特例が受けられなくなってしまいます。

そこでおススメなのが、委託業者に土地を貸し出す際に初期投資をせず、更地のまま委託業者に貸すことです。その場合は非課税となります。ただし、初期投資を委託業者が負担する場合は賃料が安くなってしまうというデメリットがあることも覚えておきましょう。

もし皆さんが消費税を納税する必要のある課税事業者である場合は、賃料を少し安くしても消費税がかからないようにした方がお得かもしれません。しかし、非課税事業者ならば少し事情が変わってきます。

なんとこのような場合は、消費税込みの賃料を業者から貰っても、消費税を納めなくても良いという裏ワザがあるのです。このような場合は初期投資を負担した上で委託業者と契約をし、消費税込みの賃料を貰った方がお得になります。

ぜひ駐車場経営の際は、上記の事を把握したうえで臨んでみましょう。

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