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【個人経営の場合】駐車場経営の収入

ここでは個人経営のコインパーキングで一括借り上げと自主管理の収入の違いについて説明しています。

一括借り上げと自主管理で異なる収入パターン

一般的に月極駐車場よりもコインパーキングの方が収益が上がると言われます。

仮に時間貸し1時間200円で1日の半分12時間稼働だとしても、1ヶ月にすると2,400×30=72,000円/台になります。都内の月極駐車場の平均賃料は月に3万円/台程度ですのでどちらが高収益かは一目瞭然です。

コインパーキングには、「一括借り上げ」と「自主管理(機械購入)」という経営形態があり、収入パターンはそれぞれ異なります。

一括借り上げとはオーナーの土地を運営専門会社が借り上げをして、機械設置や工事などの初期費用や月々の管理・メンテナンスの手間や費用はすべて会社が負担します。オーナーには毎月固定額の賃料が支払われるので収入が安定します。

一括借り上げの場合の収入事例

10台規模のコインパーキングを一括借り上げ方式で運営した場合の1ヶ月収入を考えてみましょう。オーナーには賃料として都内平均より高い固定で月35,000円/台支払われるとします。

オーナーの収入は35,000円×10=350,000円/月となります。

自主管理の場合の収入事例

自主管理は機械購入などコインパーキング開設のため初期費用をオーナーが負担して自ら駐車場の管理・運営を行います。最初に開設費用がかかりますが、駐車場の売上はすべてオーナーに入ってくるので稼働率によっては高収益を上げることができます。

10台規模のコインパーキングを自主管理で運営した場合の1ヶ月収入を考えてみましょう。1時間200円で12時間稼働とすると1ヶ月72,000円/台が売上となります。

基本的に売上はそのまま収益になりますので、オーナーの収入は単純計算で72,000円×10=720,000円/月となります。正確には保守費や電気代がかかるのでこれよりもやや少なくなると考えられます。

自主管理とはいえ運営・管理は業者に委託できる

また個人では機器のメンテナンスやトラブル対応などとてもできないという場合は運営業者に管理を委託することができます。管理委託料が売上の5%程度かかるとすると、その分を差し引いて720,000-36,000円=684,000円になります。

もちろん1台の稼働時間がすべて12時間となる保証はありませんが、月極駐車場よりはリスクは低く一括借り上げ方式よりも収益性は高くなります。

比較検証!同じ条件の土地の月収事例

自主管理は一括借り上げより収益性が高いことはわかりましたが、初期費用がかかっていることも忘れてはなりません。

一括借り上げは機器購入などの初期費用がかからないので、プラススタートになりますが、自主管理はマイナススタートなので投資額をどの程度で回収できるかも検討する必要があります。

経営方式 一括借り上げ 自主管理 収入差
初期費用 0円 400万円
月収入 35万円 72万円
月額運営管理費 0円 3.6万円
年収 420万円 820.8万円
1年目
(年収×1-初期費用)
420万円 420.8万円 0.8万円
3年目(年収×3) 1,260万円 2,462.4万円 1,202.4万円
5年目(年収×5) 2,100万円 4,104万円 2,004万円

(単位:万円)

コインパーキングの場合、アパートなどの賃貸経営と比較すると初期投資額はそれほど大きくないので回収までに何十年もかかるということはありません。現に、上表のモデルケースでは、わずか1年で一括借り上げと自主管理の収益が逆転しています。

初期費用分を回収した後は、固定収入の一括借り上げ方式よりも、利用者数に応じて売り上げが増える自主管理方式の方が経営の旨味を感じることができるでしょう。

柔軟に対応できるパートナー会社が重要なカギ

一括借り上げ方式と自主管理では一長一短あるので、どちらが優れているというより、土地オーナーの目的や考え方によって選択も変わると考えられます。

一括借り上げは売上に関わらず賃料は固定ですがすぐに収益化できますし、自主管理は初期費用がかかり多少リスクもありますが、売上がすべて収入となる性質があるからです。

長期間じっくり駐車場経営を楽しみたいという場合は自主管理がよいですし、建設用地など次の土地活用が決まっていたり、ノーリスクで固定資産税分の収益が確保できればよいというのであれば一括借り上げがよいでしょう。

また、とりあえず最初は初期費用もかけたくないので一括借り上げでスタートしておいて、ゆくゆくは自主管理に切り替えたいというケースもあるでしょう。

以上のことを考慮に入れると、コインパーキング経営のパートナーとする会社はどちらか一方ではなく、できれば一括借り上げと自主管理どちらでも対応できるところを選んでおいた方が後になって困ることがありません。

目先の利益にすぐに飛びついて決めるのではなく、将来を見据えて計画的に土地活用としてのコインパーキング経営を検討することが重要です。

【個人経営の場合】駐車場経営の収入事情

ここでは、個人経営のコインパーキングで収入を得る方法などを解説します。

もし空き地を突然所有したら

今まで賃貸住宅でひっそり暮らしていたのに、突然土地を手に入れる?こんなドラマのようなことがあるのでしょうか?まるで宝くじが当たったかのような夢の話ですが、皆さんにもそのようなことが起こることは十分にありえます。

例えば親が突然亡くなってしまったなどの場合、誰しもそういうことはありえます。不謹慎のように感じますが、生前のうちに資産管理をして遺言じゃないですが、資産をどのように配分するかをしておかないと後々揉める要因になります。親戚などがいきなり増えたりする、普段縁のない人がいきなりやってくるというのはよくあることです。知らないうちに親が土地を買っていた。調べたら土地を所有していることが判明したりもします。また、実家を維持するのが難しく、住んでいるのがいなくなってしまったなどの状況の際、その家をどうするのか?問題にもなります。

実家を駐車場にする

現在は、田舎の実家を離れて都心で会社員をやっているという人は多くいるでしょう。そんな時、実家の両親が他界して、片親がアパートに転居してしまった。家だけは残っているが誰もいないから困っている。実際、家だけあっても固定資産税というのが発生して、すまなくても税金がかかってしまいます。解体するにも費用がかかります。ただそのままにしていても費用がかかるので、一つの方法として、賃貸住宅として売り出すというのはあります。

今は田舎暮らしのブームなどがありますから、都心から越してくる人は意外と多いのでニーズはあります。しかしながら、管理も大変ですし、すぐ転居してしまうかもしれません。では売却ということも考えられますが、生まれてから住んでいた土地が他人に乗っ取られているようで嫌ですよね。こうした場合に解体して、駐車場にするというのも一つの手です。資産も活用して利益も出ますし、住宅より管理が簡単です。

駐車場に向いている土地

駐車場経営をするのには、所有している土地を工事して使う。または、借り入れた土地を活用する、購入した土地で運用をするなどがありますが、大抵は所有している土地を使うのではないでしょうか。駐車場にしても一台も入らなかったら意味ないですから、土地を調べて駐車場に向いているかを調べる必要があります。今では業者もありますので、リサーチを頼めば交通量と費用を計算してくれたりします。

駐車場に向いている土地として、まず駅前などの商業地です。店舗に駐車スペースがないためです。他に住宅密集地です。意外と各々の土地に駐車スペースがないという人も多く、こういう人をメインにすれば、車庫代わりに活用してくれます。これはただし、月極で貸すのが一般的です。

会社員をしながら駐車場経営できる?

駐車場を始めたいが、仕事もやりながらできるのか不安。そう思って踏み込めない人もいるのではないでしょうか?しかしながら、代行業者などが集金を回収してくれるシステムもありますし、自分で管理から何から全てやるのでも、集金や掃除などは週に数時間だけで済みますから、仕事をしながらで十分できます。

初期費用

土地を突然手に入れたが、今貯金がない、もしくは費用をかけたくないという人は、業者に一括で借り上げさせるというのがあります。これだと初期費用もかかりませんから、運営を丸投げできて収入も得られるので大変便利です。

逆に、初期費用が多少かかってもいいから、長い目でみて収益を上げたい。こういう人はどうするかというと、おおよそ300万円ほどかかってきます。しかしながら、こうすることにより、月々の費用は丸々個人に入るので、早め回収できることが予測されます。では、実際に初期費用は何がかかるのでしょうか?

まず、コンクリートの地面にしないといけません。広さによって変わりますが、おおよそ100平方メートルで120万ほど、300平方メートルで200万円近くします。次に、歩道と駐車場へ入るエリアの工事が30万から50万円ほどかかります。また、物にもよりますが、精算機が100万円ほど、これも中古なら抑えられます。あとは、単純な車止めなら一台5,000円程度、自動式ならもっとかかります。他に、白のラインも引かないといけないので、10台で5万円ほどです。広さにもよりますが、300万円前後は見といた方が良さそうです。

維持費

初期費用はわかりましたが、毎月どのくらいの維持費がかかるのでしょうか?そもそも維持費とは何かというと、電気代や機械の故障の際などのメンテナンス費用、清掃費、レシートの発行代などです。これを個人で全てやれば、清掃日、メンテナンス費などはなくなります。業者に委託する場合は、メンテナンス費などで売上の5から10%程度を納めないといけません。

これを高いと見るかどうかは個人の働き方によるかもしれません。週1回程度売上金の管理や集金、清掃、レシート補充などができれば個人でやったほうが良いです。売上が月50万円だとしたら、管理費で5万円から3万円ほど。これを月にバイト感覚でやるとすると、一回1、2時間程度で、月7時間くらいとしたら時給1,000円なら7,000円。業者に頼らなければ、月に4、3万円程は浮く計算になります。しかしながら、個人で稼働する以外に、お釣りを集めてくるのも銀行などの業者とやりとりしないといけないですし、清掃もどんな汚れがあるかわかりません。治安の悪い地域なら、不良や犯罪予備軍もたむろする可能性もありますので、トラブル管理などでも業者を使った方がいいかもしれません。あとで裁判沙汰になったらややこしいですし、損害も増えてしまいます。

コインパーキングと月極の収入事例

駐車場にもタイプがあり、それによって収入も違ってきます。月極と言って月単位で一定の金額を納めてもらう方法と、時間貸しをする方法があります。メリットデメリットがそれぞれあり、月極の場合は一定した金額があるので安定していますが、逆に一気に空きが増えたら、空白の無収入期間が増えてしまいます。またそれほど収入は得られません。地方であれば月に1万円、都心でも3万が平均です。これを時間貸しで考えた時は、地方では1時間200円だとすると、12時間で2,400円、1万円とすると5日もすれば元が取れてしまいます。都心で考えても1時間500円だとすると、12時間で6,000円なので、これも5日あれば元がとれる計算になります。

これだけ言うとコインパーキングの方が、収入が多くて良さそうですが、まず初期費用で、機械の購入や監視カメラの設置で金額がかかります。月極の場合は、機械の必要でないので、せいぜい車止めと白ラインだけで済むので費用は安く済みます。

コインパーキングで業者に委託する方法

月極という方法もありますが、コインパーキングにしたとして、駐車場を始めたい場合、貯金がないという方でも、業者に委託すれば初期費用も0円で始められます。駐車場経営は工事も1ヶ月ほどで短ければ稼働できますし、リスクも少なく始めることができます。個人でもいいですが、トラブルや犯罪に巻き込まれる可能性もありますので業者に任せておけば安心です。

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