コインパーキングの借り上げと自主管理について

ここではコインパーキング経営で一括借上げと自主管理の違いやそれぞれの特徴について解説しています。

一括借上げと自主管理のメリット・デメリット

コインパーキングの経営方式は大きく分けると一括借上げと自主管理の2つがあります。駐車場経営を始める際にはそれぞれの違いをしっかり理解しておくことが重要です。

一括借上げ方式

コインパーキング運営会社がオーナーから土地を借り上げて、運営会社の負担で機械を設置し保守管理や集金など経営に関わることはすべて任せる方式です。

コインパーキング内の清掃から機械のメンテナンス、賃料未払いをはじめとしたトラブルまで、運営会社がオーナーに変わって管理業務を行います。

さらに、土地の賃貸借契約を結ぶためオーナーには駐車場の売上とは関係なく毎月固定の賃料が支払われます。

メリット

初期投資や毎月の機械のメンテナンス料がゼロ

一括借上げ方式では初期投資ゼロ円でコインパーキング経営が始められます。改装などすべて、管理会社がやってくれるからです。もちろん、一度設置された設備はその後も管理会社が責任をもってメンテナンスしてくれます。土地を持っているも本業があるため、自分で経営することができないという人にはとくにおススメです。

故障やトラブルがあっても運営会社が対応するため手間がかからない

コインパーキングを経営する上で、設備の故障を初めとするトラブルは避けては通れないリスクです。さらには、駐車料金の未納、利用者同士のトラブル、設備の人為的な破損なども考えられます。個人経営ではこれらのトラブル全てに自分で対応しなければなりません。一括借上げ方式であれば、それらの手間は管理会社が全て請け負ってくれます。さらに、管理会社の中には24時間いつでも対応が可能な場所もあり、そのような会社に任せることができればお客さんも安心して利用することができるでしょう。

安定収入が保証される

毎月安定した収入が確保できるのも、一括借上げ方式の魅力の一つです。自己管理では、コインパーキングの稼働率がそのまま収入に反映されます。もしも稼働率が低いと、自ら営業努力をしなければならない場合もあります。下手をすれば赤字ということもあり得るのです。しかし一括借上げ方式であれば、最初に契約した金額が毎月収入として入ってくるのです。

短期の契約も可能

短期間のみコインパーキング経営がしたいという人もいるのではないでしょうか。一括借上げ方式は、業者によってはなんと一ヶ月から対応してくれる所もあります。コインパーキングならば月極駐車場と違って短期の経営もしやすいという特徴があります。そして一括借上げ方式ならばその短期の経営のための設備費も、管理会社にもってもらうことができるのです。

これらが一括借上げ方式のメリットです。「安定」と「簡易性」が大きな魅力と言えるでしょう。土地は余っているけど経営の手間は省きたいという人に、特におススメできる方式だと言えます。

しかし、これだけですぐに一括借上げ方式のコインパーキングにしようというのは早計でしょう。残念ながら一括借上げ方式にも少なからずのデメリットがあるのです。それらデメリットもしっかりと把握しておきましょう。

デメリット

途中で賃料が下げられる可能性がある

安定した一定の収入が一括借上げ方式の魅力ですが、契約の際には必ず契約書にしっかりと目を通す必要があります。業者によっては、毎月の支払金額が変わる可能性について触れていることがあるのです。もちろん、管理会社も慈善事業ではないので、利益が見込めるからこそ毎月の一定の支払いを提案しています。もしもそれが敵わない場合は、金額の再交渉がしたいということです。管理会社と契約する時はしっかりと今後の金額の変更についても確認をしましょう。

どれだけ売上があっても収益が変わらない

そして一括借上げ方式の場合は、毎月支払われる金額が下がることはあっても、上がることはまず無いと考えていいでしょう。どんなにコインパーキングの稼働率が良くても、契約した金額以上の売り上げは管理会社の収益となります。

以上が一括借上げ方式のデメリットです。メリットとともに合わせて考察しますと、一括借上げ方式は「次の用途が決まっている土地で上手く繋ぎとして収益をあげる方法」、「都心ほどではないがそこそこの集客が見込める土地で収入を確実に安定させる方法」として利用するのが理想的だと言えるでしょう。

自主管理方式

コインパーキング開設に必要となる精算機や看板などの機器をオーナーが購入する方式です。保守・メンテナンスなどは自分で行う場合もあれば、パートナー会社に委託する場合があります。初期費用や月々のメンテナンス費用などがかかりますが、コインパーキングの売上はすべて収益としてオーナーに入ってくるため、自分の手腕で収入を増やすことができるところが魅力です。

では、自主管理方式のメリットについて紹介していこうと思います。

メリット

駐車場の売上が上がれば収益率も高くなり、利回りがよくなる

自主管理方式の駐車場は、駐車場の売り上げがダイレクトに利益に反映します。自分の営業努力で収益が上がっていくというのは、自主経営の醍醐味と言って良いでしょう。定期的な利用者が見込める、稼働率の高い駐車場になることがみこめるなら、自主管理方式で運営した方が大きな利益を見込めます。

ほかの投資に比べ低リスクで経営者としての経験を積める

駐車場の経営はマンションやコインランドリーと比べて低リスクで始められることでも有名です。昨今はコインパーキングの機材も小型化が進んでおり、初期投資なども少なく始められます。また、途中で別の土地活用法に転用することも容易なのです。また、昨今ではアパートや貸家と比べても稼働率が高いという傾向にあります。

デメリット

機械を購入する必要があるため、初期費用がかかる

自主管理方式のコインパーキングを経営する場合は、初期投資は避けては通れません。確かに機材はだんだんと小型化していますが、それでも一括借上げ方式では初期投資0円で始められるのと比べてデメリットと感じることでしょう。また、税金対策のために土地をコンクリートで舗装したいという人もいるでしょう。自主管理方式ではその為の費用も自分で用立てなければなりません。

駐車場の運営状況によっては赤字になる可能性がある

駐車場の収益がそのまま利益に繋がるのが自主管理方式のメリットならば、その逆もまた然りです。駐車場の収益が下がればそれはそのまま自身の損失に繋がります。駐車場経営もビジネスである以上は、利益が保証されているわけではないことを覚えておきましょう。車通りも多く近くに集客力の高いお店があり、かつ他にコインパーキング無いという理想的な立地でもないかぎり、絶対に利益が出るということはありえません。

以上が自動管理方式の駐車場のメリットとデメリットです。これらのことから、自動管理方式の駐車場は「初期投資用の土地と費用を持っている」という前提条件のもと、「集客が確実に見込めるエリア」に向いた経営方式だと言えます。

自らの状況や考え方に合わせて選択することが重要

どちらの方式にも魅力はある

一括借上げ方式と自主管理方式はそれぞれ一長一短、どちらがよいということはありません。

一括借上げ方式は「駐車場経営」とはいえ経営部分にほとんどタッチすることはありませんから、「難しいことは考えたくない」という人に適しています。自主管理方式は経営に参画することが基本ですから「自分で経営をしてみたい」「駐車場経営を成功させて収入を増やしたい」と考えている人にはうってつけです。

事業や投資の観点で両者を比較すると一括借上げ方式はローリスク・ローリターン、自主管理方式はハイリスク・ハイリターンということになります。とはいえ、駐車場経営はマンション投資などと比べると、低リスクな投資と言えるでしょう。

自主管理の手間は、実は一括借上げとほとんど変わらない

自主管理は初期費用こそかかるものの、保守管理を委託してしまえば手間は一括借上げとさほど変わりません。機材の故障もお客様とのトラブルも委託会社に任せることができるのです。なので利益は自主管理方式で一括借上げ方式以上にもらえ、手間は一括借上げ方式程度の簡素なものに抑えることができます。

収益が見込める立地であれば、自主管理の方が高いリターンが望めるのでおすすめです。

「別に本業があるが、遊休土地をそのままにしておくと税金がかかるだけなので、少しでもプラスに変えたい」という場合なら、一括借上げ方式の方が向いているでしょう。駐車場経営を1つのビジネスと捉え、「できるだけ高い利益を上げたい」と考えるなら自主管理方式を選ぶ方が合っています。

オーナーの意向に柔軟に対応できるパートナー会社がおすすめ

コインパーキング経営と言うとほとんどの会社が一括借上げ方式を採用していますが、経営パートナー会社を選ぶのであれば、一括借上げと自主管理、いずれにも対応しているところを選ぶ方がメリットが大きいと言えます。オーナーを取り巻く環境や事情は年月の経過によって変わっていきますし、最初は一括借上げ方式で様子を見て、高い収益が見込めそうだと判断してから自主管理に変更するということも可能になるからです。

また、業者によっては土地の中の一部だけを委託型のコインパーキングにできるという場合もあります。例えば自主管理方式の月極駐車場を始めたものの、半分の契約台数しか賄えなかったとします。その場合は残りの半分の土地を一括借上げ方式のコインパーキングにするのです。そうすることでコインパーキングにした土地から毎月一定の収入を得ることができます。パートナー会社をお探しの場合はぜひ確認してみましょう。

一括借上げと自主管理のどちらにも対応している会社

経営部分にほとんどタッチすることがない「一括借上げ方式」、収益が見込める立地であれば高いリターンが望めるという「自主管理」。どちらがよいということはありませんが、いざ始めるとなると、どちらが良いか迷うケースもあるかもしれません。それなら、「一括借上げ方式」と「自主管理」についてどちらにも対応しているパートナー会社なら、オーナーの意向に合わせて柔軟に応じることができるかもしれません。ここではこのサイトで掲載しているパートナー会社のなかから、「一括借り上げ」と「自主管理」が選択可能で、公式HPに収入モデルの記載（もしくは事例も含む）のある会社を50音順にご紹介します。（2021年4月時点）コインパーキングの経営を検討されている方は、参考にしてください。

タイムパーキング（アパルトマンイクシーズ）

初期投資0円、駐車場管理不要のコインパーキング経営が可能。同社では独自のマーケティングを行うことにより、オーナーの土地活用をサポートしています。同社のコインパーキング経営は一括借り上げなので安定収入や権利関係なし、設備投資0円に加えて不正車両の取り締まり強化など管理もおまかせ。短期の契約も可能です。
また、機器購入し、自分で駐車場経営をすることもできます。但し、機械を設置すれば駐車場を利用してもらえる訳ではありませんので、タイムパーキングではしっかりと事前調査を行い、駐車場運営のサポートをしてくれます。

アパルトマンイクシーズの公式サイト

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ユアーズパーク（ユアーズ・コーポレーション）

借り上げ方式または個人（法人）運営方式の2種類のパターンで駐車場経営をサポート。借り上げ方式なら、時間貸し駐車場を運営する上での告知や宣伝活動や駐車場料金の集金、清掃作業などさまざまな対応を行ってくれるため安心しておまかせ可能。他にも売上金の集計や報告、機器のメンテナンス、長期駐車や不正駐車への処置などにも対応しています。
また個人で駐車場を運営する形式であれば、設備投資や保守管理費用の負担は必要になりますが、売上から初期投資やランニングコストを引いた金額が収益となります。

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Times（パーク24）

全国に駐車場を展開するパーク24グループ。多数の駐車場を運営してきたノウハウが選ばれる理由の一つ。さらに、営業担当の対応が迅速である点も同社の特徴。土地の活用などについて悩みを持つオーナーの思いを汲み取り、契約後には短期間で駐車場開設となるようにスピーディーに動きます。加えて、グループ会社一気通貫の管理を行うことから、トラブル対応などの管理面についても安心と評価されています。
また駐車場の運営者はオーナーになるというケースも対応可能です。駐車場を開設するときに機器や看板などは、オーナーが負担して準備します。駐車場の売上はそのままオーナーへ。パーク24へは管理委託料を支払う形になります。

パーク24の公式サイト

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駐車場経営成功のカギ！？
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• 【個人経営の場合】駐車場経営の収入
• 【店舗・会社の場合】駐車場経営の収入

• ケース1：広さ100坪未満の土地
• ケース2：広さ100坪以上の土地
• ケース3：狭小地
• ケース4：遊休地
• ケース5：広さ30坪程度での駐車場経営
• 月極駐車場の空きを活用
• 土地購入からの経営
• 店舗・企業が経営

• タイムパーキング
• 三井のリパーク
• Times
• ユアーズ・コーポレーション
• ＮＴＴル・パルク
• One Park
• 日本システムバンク
• コインパーキングのパークス
• パートナーズ
• ショウワサービス
• パークアベニュー
• アップルパーク
• パークステーション
• ミウラクリエイト
• フィルパーク
• ハロー・テクノ
• エイブルパーキング
• ナビパーク(スターツアメニティー株式会社)
• 日本パーキング
• 日本駐車場開発株式会社

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• 駐車場開設後のオーナーの仕事
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• 駐車場経営を副業に！～安定した副収入～
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• 駐車場の開設条件編
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