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コインパーキングの借り上げと自主管理について

ここではコインパーキング経営で一括借上げと自主管理の違いやそれぞれの特徴について解説しています。

一括借上げと自主管理のメリット・デメリット

コインパーキングの経営方式は大きく分けると一括借上げと自主管理の2つがあります。駐車場経営を始める際にはそれぞれの違いをしっかり理解しておくことが重要です。

一括借上げ方式

コインパーキング運営会社がオーナーから土地を借り上げて、運営会社の負担で機械を設置し保守管理や集金など経営に関わることはすべて任せる方式です。

コインパーキング内の清掃から機械のメンテナンス、賃料未払いをはじめとしたトラブルまで、運営会社がオーナーに変わって管理業務を行います。

さらに、土地の賃貸借契約を結ぶためオーナーには駐車場の売上とは関係なく毎月固定の賃料が支払われます。

メリット

初期投資や毎月の機械のメンテナンス料がゼロ

一括借上げ方式では初期投資ゼロ円でコインパーキング経営が始められます。改装などすべて、管理会社がやってくれるからです。もちろん、一度設置された設備はその後も管理会社が責任をもってメンテナンスしてくれます。土地を持っているも本業があるため、自分で経営することができないという人にはとくにおススメです。

故障やトラブルがあっても運営会社が対応するため手間がかからない

コインパーキングを経営する上で、設備の故障を初めとするトラブルは避けては通れないリスクです。さらには、駐車料金の未納、利用者同士のトラブル、設備の人為的な破損なども考えられます。個人経営ではこれらのトラブル全てに自分で対応しなければなりません。一括借上げ方式であれば、それらの手間は管理会社が全て請け負ってくれます。さらに、管理会社の中には24時間いつでも対応が可能な場所もあり、そのような会社に任せることができればお客さんも安心して利用することができるでしょう。

安定収入が保証される

毎月安定した収入が確保できるのも、一括借上げ方式の魅力の一つです。自己管理では、コインパーキングの稼働率がそのまま収入に反映されます。もしも稼働率が低いと、自ら営業努力をしなければならない場合もあります。下手をすれば赤字ということもあり得るのです。しかし一括借上げ方式であれば、最初に契約した金額が毎月収入として入ってくるのです。

短期の契約も可能

短期間のみコインパーキング経営がしたいという人もいるのではないでしょうか。一括借上げ方式は、業者によってはなんと一ヶ月から対応してくれる所もあります。コインパーキングならば月極駐車場と違って短期の経営もしやすいという特徴があります。そして一括借上げ方式ならばその短期の経営のための設備費も、管理会社にもってもらうことができるのです。

これらが一括借上げ方式のメリットです。「安定」と「簡易性」が大きな魅力と言えるでしょう。土地は余っているけど経営の手間は省きたいという人に、特におススメできる方式だと言えます。

しかし、これだけですぐに一括借上げ方式のコインパーキングにしようというのは早計でしょう。残念ながら一括借上げ方式にも少なからずのデメリットがあるのです。それらデメリットもしっかりと把握しておきましょう。

デメリット

途中で賃料が下げられる可能性がある

安定した一定の収入が一括借上げ方式の魅力ですが、契約の際には必ず契約書にしっかりと目を通す必要があります。業者によっては、毎月の支払金額が変わる可能性について触れていることがあるのです。もちろん、管理会社も慈善事業ではないので、利益が見込めるからこそ毎月の一定の支払いを提案しています。もしもそれが敵わない場合は、金額の再交渉がしたいということです。管理会社と契約する時はしっかりと今後の金額の変更についても確認をしましょう。

どれだけ売上があっても収益が変わらない

そして一括借上げ方式の場合は、毎月支払われる金額が下がることはあっても、上がることはまず無いと考えていいでしょう。どんなにコインパーキングの稼働率が良くても、契約した金額以上の売り上げは管理会社の収益となります。

以上が一括借上げ方式のデメリットです。メリットとともに合わせて考察しますと、一括借上げ方式は「次の用途が決まっている土地で上手く繋ぎとして収益をあげる方法」、「都心ほどではないがそこそこの集客が見込める土地で収入を確実に安定させる方法」として利用するのが理想的だと言えるでしょう。

自主管理方式

コインパーキング開設に必要となる精算機や看板などの機器をオーナーが購入する方式です。保守・メンテナンスなどは自分で行う場合もあれば、パートナー会社に委託する場合があります。初期費用や月々のメンテナンス費用などがかかりますが、コインパーキングの売上はすべて収益としてオーナーに入ってくるため、自分の手腕で収入を増やすことができるところが最大の魅力です。

では、自主管理方式のメリットについて紹介していこうと思います。

メリット

駐車場の売上が上がれば収益率も高くなり、利回りがよくなる

自主管理方式の駐車場は、駐車場の売り上げがダイレクトに利益に反映します。自分の営業努力で収益が上がっていくというのは、自主経営の醍醐味と言って良いでしょう。定期的な利用者が見込める、稼働率の高い駐車場になることがみこめるなら、自主管理方式で運営した方が大きな利益を見込めます。

ほかの投資に比べ低リスクで経営者としての経験を積める

駐車場の経営はマンションやコインランドリーと比べて低リスクで始められることでも有名です。昨今はコインパーキングの機材も小型化が進んでおり、初期投資なども少なく始められます。また、途中で別の土地活用法に転用することも容易なのです。また、昨今ではアパートや貸家と比べても稼働率が高いという傾向にあります。

デメリット

機械を購入する必要があるため、初期費用がかかる

自主管理方式のコインパーキングを経営する場合は、初期投資は避けては通れません。確かに機材はだんだんと小型化していますが、それでも一括借上げ方式では初期投資0円で始められるのと比べてデメリットと感じることでしょう。また、税金対策のために土地をコンクリートで舗装したいという人もいるでしょう。自主管理方式ではその為の費用も自分で用立てなければなりません。

駐車場の運営状況によっては赤字になる可能性がある

駐車場の収益がそのまま利益に繋がるのが自主管理方式のメリットならば、その逆もまた然りです。駐車場の収益が下がればそれはそのまま自身の損失に繋がります。駐車場経営もビジネスである以上は、利益が保証されているわけではないことを覚えておきましょう。車通りも多く近くに集客力の高いお店があり、かつ他にコインパーキング無いという理想的な立地でもないかぎり、絶対に利益が出るということはありえません。

以上が自動管理方式の駐車場のメリットとデメリットです。これらのことから、自動管理方式の駐車場は「初期投資用の土地と費用を持っている」という前提条件のもと、「集客が確実に見込めるエリア」に向いた経営方式だと言えます。

自らの状況や考え方に合わせて選択することが重要

どちらの方式にも魅力はある

一括借上げ方式と自主管理方式はそれぞれ一長一短、どちらがよいということはありません。

一括借上げ方式は「駐車場経営」とはいえ経営部分にほとんどタッチすることはありませんから、「難しいことは考えたくない」という人に適しています。自主管理方式は経営に参画することが基本ですから「自分で経営をしてみたい」「駐車場経営を成功させて収入を増やしたい」と考えている人にはうってつけです。

事業や投資の観点で両者を比較すると一括借上げ方式はローリスク・ローリターン、自主管理方式はハイリスク・ハイリターンということになります。とはいえ、駐車場経営はマンション投資などと比べると、低リスクな投資と言えるでしょう。

自主管理の手間は、実は一括借上げとほとんど変わらない

自主管理は初期費用こそかかるものの、保守管理を委託してしまえば手間は一括借上げとさほど変わりません。機材の故障もお客様とのトラブルも委託会社に任せることができるのです。なので利益は自主管理方式で一括借上げ方式以上にもらえ、手間は一括借上げ方式程度の簡素なものに抑えることができます。

収益が見込める立地であれば、自主管理の方が高いリターンが望めるのでおすすめです。

「別に本業があるが、遊休土地をそのままにしておくと税金がかかるだけなので、少しでもプラスに変えたい」という場合なら、一括借上げ方式の方が向いているでしょう。駐車場経営を1つのビジネスと捉え、「できるだけ高い利益を上げたい」と考えるなら自主管理方式を選ぶ方が合っています。

オーナーの意向に柔軟に対応できるパートナー会社がおすすめ

コインパーキング経営と言うとほとんどの会社が一括借上げ方式を採用していますが、経営パートナー会社を選ぶのであれば、一括借上げと自主管理、いずれにも対応しているところを選ぶ方がメリットが大きいと言えます。オーナーを取り巻く環境や事情は年月の経過によって変わっていきますし、最初は一括借上げ方式で様子を見て、高い収益が見込めそうだと判断してから自主管理に変更するということも可能になるからです。

また、業者によっては土地の中の一部だけを委託型のコインパーキングにできるという場合もあります。例えば自主管理方式の月極駐車場を始めたものの、半分の契約台数しか賄えなかったとします。その場合は残りの半分の土地を一括借上げ方式のコインパーキングにするのです。そうすることでコインパーキングにした土地から毎月一定の収入を得ることができます。パートナー会社をお探しの場合はぜひ確認してみましょう。

一括借上げと自主管理のどちらにも対応している会社

タイムパーキング(アパルトマンイクシーズ)

特徴 コインパーキングと貸コンテナの他にも駐輪場経営や借上げマンスリーマンションなど幅広く土地活用の方法を提案しています。
展開地域 東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫
本社 大阪府吹田市垂水町3-33-17 アパルトマンイクシーズ本社ビル

アパルトマンイクシーズの公式サイト

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