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駐車場開設後のオーナーの仕事

ここでは実際に駐車場を開設してから毎月オーナーがやるべき仕事について紹介しています。

駐車場オーナーって何をするの?

駐車場オーナーというと何だか大変そうと考える人が多いかもしれません。毎日車が出入りするわけですから何が起きるかわからないと思うのは当然です。

しかし、大変なのは、すべての管理を自分でしている場合に限ります。

契約している会社によっては通帳を見るだけでOK!?

管理・運営を委託している場合、オーナーがやるべきことはほとんどありません。契約内容によっては入金確認で毎月通帳を見るだけで済んでしまうこともあるのです。それは、月極の場合もコインパーキングの場合も差はありません。

コインパーキングの経営形態が異なっていても、手間には差がない

コインパーキングの経営は一括借上げと自主管理に分かれます。駐車場パートナー会社が一括借上げする場合はオーナーは基本的に土地を提供するだけ。機械の設置やメンテナンスなど管理部分はお任せで毎月固定の賃料が入ってきます。

一括借り上げと自主管理の違いについて詳しく調べる>>

自主管理の場合はその名の通り自分で管理するのが基本となりますが、運営会社に委託すれば管理の大部分を任せることができます。もちろん運営委託費用は発生しますが、トラブルが起こった時の対応の難しさを考えると、払っておいて損はない額なのではないかと思います。

委託しているとはいえ、セルフチェックはすべき

しっかり管理されているか気になるという時は定期的に訪問して状況をチェックするのがよいでしょう。いつの間にか隣に同じようなコインパーキングができて収益が悪化するということも考えられます。管理・運営を任せていたとしても、オーナーは自分です。当事者意識を持って経営することが、駐車場経営を成功に導く条件の1つです。

経営のアドバイスをしてくれるパートナー会社をさがそう

自主管理で売上が収入に直接反映される場合は、周辺の駐車場の料金相場を調べ不利な場合は何らかの手を打つことも必要です。できれば管理だけでなく経営アドバイスをしてもらえるパートナー会社を選んでおくと安心です。

コインパーキングのトラブル対処

駐車場内でトラブルが発生したとしても基本的にはパートナー会社や管理会社が対処するのでオーナーはそれほど心配する必要はありません。

ただし完全自主管理の場合や将来すべて自分で管理業務までやりたいと考えている場合は、オーナーとしてどのようなトラブルがあるのか知っておく必要はあります。以下によくあるトラブルを紹介します。

機材に関わるトラブル

コインパーキングには精算機やフラップなど様々な機材が設置されています。精算機から釣り銭が出ない、ゲートが上がらないなど機械の故障が発生すると利用者が出庫できないこともあるのでトラブルになります。その場合は利用者がすぐ連絡できるように、駐車場経営用の電話番号を掲示しておきましょう。

利用者のミスによるトラブル

利用者が駐車券を無くしたり、別の番号のスペースを間違えて精算してしまうということもあります。精算機やフェンスなどの設備を車を当てて壊してしまったりすることもあり対処に緊急を要することも考えられます。機材の損壊を考慮して、損害保険に入っておくことも考慮してみてはいかがでしょうか。

近隣住民とのトラブル

住宅街などでは看板の照明が明るすぎる、音や排気ガスが迷惑など近隣住民からクレームを受けることがあります。また怪しい利用者がいるなど不安を持つ人もいるので防犯カメラを設置するなどの対処も必要です。防犯対策や人が溜まるのを防ぐためには、人感センサーライトの導入や、一定の年齢層の人間にしか聞こえないノイズブザーを導入することがおススメです。

自然災害によるトラブル

駐車場は大きな建物があるわけでないので自然災害に強いと言われていますが、全く無いわけではありません。土砂崩れによって埋没したり、台風で木が折れて駐車スペースを塞いでしまうということも考えられます。地震による地割れや機材の倒壊も起こりえます。それらの修理は勿論、保険にあらかじめ入っておくことで損害の補填が可能な状況にすることも、オーナーの仕事と言えるでしょう。

非払い・利用者による破損のトラブル

利用者の中には故意に利用料金を支払わない人もいます。そのような場合は精算機のストッパーを無理やり乗り越えるので、ストッパーが破損することもあるのです。そのような場合は警察に届け出をしなければなりません。

防犯ビデオを設置してナンバープレートの確認ができれば、未払い利用料とストッパーの修繕費の請求ができます。いざという場合は法律の専門家の協力をあおる必要があるので、あらかじめ調べておくと良いでしょう。

完全自主管理オーナーの仕事

完全自主管理の場合は、本来委託会社や管理会社に任せている業務を自分でやらなければいけません。この項目ではそれらの業務内容について紹介していきます。

必要機材の設置・駐車場の設営

委託会社の中には、土地さえ貸せばあとの駐車場の設営まで引き受けてくれる会社もあります。コインパーキングも、月極駐車場も作ってくれるのです。完全自主管理の場合はそれらを自分でやらなければなりません。

コインパーキングならば機材の購入から設置まで、月極駐車場ならば税金対策のためにコンクリートによる舗装を行う必要があります。

駐車場の営業活動

駐車場を作ったとしても、それだけで自動的にお客さんが使ってくれるわけではありません。何もしなくてもお客さんが集まってくれるような駐車場は、ほんの一部だと覚えておく必要があります。そこで集客のためには、自ら営業をしなくてはいけません。チラシを作成して配布したり、看板や電柱広告を作って設置するという営業があります。

機材・設備のメンテナンス

コインパーキングの設備も敷地のコンクリートも、ずっと良いコンディションを維持し続けるわけではありません。必ず故障や一部の損壊がいつか起こります。それらの対応をするのも、完全自主管理制オーナーの仕事です。

お客様からの連絡で知ることもありますが、可能ならば小まめに自分の駐車場をチェックし、お客様に迷惑がかかる前に対処しましょう。

集金

完全自主管理の場合は駐車場の利用料金を自ら集金・集計しなければなりません。月極駐車場ならばお客さんが口座振り込みできるようにするか、直接支払いにくるように指示ができます。そして支払いが滞った場合は、自分で連絡を取らなければなりません。

一方コインパーキングの場合は自分で利用料を回収しに行く必要があります。防犯のためにも、利用料の回収はほぼ毎日、そして明るい時間帯にやる方がよいでしょう。

トラブルの対処

上記で紹介したトラブルの数々ですが、委託式の経営ならば全て委託会社にお任せすることができます。しかし、完全自主管理制の場合はこれら全てを自分で対応する必要があります。中には深夜にお客様や駐車場の近隣に住む住人の方から連絡が来る場合も考えられます。

法的知識、もしくは法律に通じた方の力を必要とする場合もありますので、事前に準備しておくといいでしょう。

清掃

利用者を増やすためには駐車場のクリンネスやホスピタリティーが重要です。どんな人も、汚い駐車場と綺麗な駐車場ならば綺麗な駐車場を利用したがることでしょう。よって毎日の清掃が重要になってきます。

駐車場は利用者が残すゴミの他にも雨風で運ばれてくる泥や枯れ葉などもたまりやすいものです。コインパーキングならば機材がホコリなどで汚れたりもします。それらをしっかりと綺麗にしましょう。

決算・申告

完全自己管理制の駐車場オーナーは、つまりは個人事業主です。売り上げの集計や決算は、自分で税理士に依頼するなどしなければなりません。また、年末調整をはじめとした税制的な申告も自分で忘れずに行う必要があります。

撤退・転用

駐車場経営もビジネスである以上は、必ずしも売り上げを出せるわけではありません。赤字になる月もあれば、それが何カ月も続くことも考えられます。

そのような場合は駐車場経営から撤退し、土地を別の目的に転用したり、あるいは売買する必要にも迫られます。そのような状態の中で引き際を見極めることも、完全自己管理制の駐車場オーナーの仕事です。

個人事業主初心者には委託がおススメ

以上が、完全自己管理制の駐車場オーナーの業務内容です。これらを全て一人で行うのは、今まで個人事業主として働いたことのない人にとっては大変だと言えるでしょう。

もちろん、駐車場経営は個人事業主としてデビューする事業としては非常に向いています。やらなければいけないことが、賃貸アパートの経営などと比べても明らかに少ないからです。

それでも念には念を入れるということで、委託業者に経営を一任するというのがもっとも確実な経営方法と言って良いかもしれません。

委託業者に任せるメリット

では最後に、委託業者に駐車場経営を一任するメリットについて紹介したいとおもいます。

一番の魅力は一定の収益を確実に確保できることです。良くも悪くも、集客率に関係なく収入を手に入れることができます。

次のメリットは、業務の一切を任せることができるので初心者でも始めやすいということです。清掃・集金などの日常的な業務は勿論のこと、トラブルが発生したときも自分に変わって対応してくれます。

また、開設前から経営中まで、駐車場経営にかんしていつでも相談することができ、適切なアドバイスを貰えることも委託業者に依頼するメリットです。

このように、これから駐車場経営を通して初めて個人事業主になろうとするかたには委託業者と一緒に経営を始める事をおススメします。皆さんも是非多くの委託業者を調べて、信頼できるパートナーを探し出しましょう。駐車場経営の成功の裏には、委託業者の協力が必要となってくるのです。

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