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土地購入からの経営

ここでは土地なしの人が土地を購入したり借りてコインパーキング経営をした場合の成功例を紹介しています。

土地を購入または借りる場合でもコインパーキング経営は可能?

コインパーキングを始めるために2,000万円の土地を購入したとしましょう。1車室2,000円/日の売上がある10台収容のコインパーキングを運営するとすると年間の収入は2,000×10×30×12=720,000円です。

利回りは72万円÷2,000万円×100=3.6%

単純に計算しても投資回収まで30年以上かかりますし、この他にも設備費や舗装費なども初期投資として必要となるため効率がいいとは言えません。

もちろん非常に効率のよい経営をして土地を購入して成功するケースがありますが、土地を借りてコインパーキングを開設することも検討してよいかもしれません。

いずれにしろリスクを取ってすべて自主運営する場合はハイリターンはあまり期待できない投資になることは確かです。

土地を購入してのコインパーキング経営

(大阪府 T.Yさんのケース) 土地から購入をし9台分のコインパーキングを運営していらっしゃいます。初期投資は、土地購入代金と購入に伴う諸費用、駐車場のアスファルト舗装、機械設置工事費で約7,000万円。

現在の1ヶ月あたりの収支は、売上が約40万円で保守管理量に約3万円かかっているため、約37万円の利益となっています。利益率を計算すると、97%とかなりの高さです。

初期投資の回収という点でみても、6.3%の投資利回りで、投資回収期間が約15年10ヶ月となかなかの数字になります。

現在の収入

初期投資:約7,000万円
1ヶ月あたり収支:売上40万円-保守管理料3万円
37万円(利益)
------------------------------------------
投資利回り:6.3%
投資回収期間:約15年10ヶ月(予定)

土地を借りてのコインパーキング経営

(大阪府 K・Sさんのケース) 駅前や商業地ではなく、郊外の住宅地で、土地を借りて駐車場経営に成功しているケースです。

5台分のコインパーキングを運営していて、1ヶ月の収支を見てみると、売上高はだいたい22万円。土地の賃料や管理費などに約8万7,000円がかかっていますが、利益は13万3,000円あります。利益率も約60%と、非常に魅力的な数字になっています。

もちろん初期投資として、コインパーキングの機械や看板、誘導灯などを設置するコストがかかりますが、投資利回りが6.4%と非常に高く、19ヶ月で回収できる予定です。

現在の収入

売上高:22万円/月
土地の賃料・管理費:8万7,000円/月
利益:13万3,000円
------------------------------------------
投資利回り:6.4%
投資回収期間:19ヶ月(予定)

土地なしからのスタート!コインパーキング経営

(埼玉県 T.Hさんのケース)

不動産投資を考える

投資用のマンションを中古で購入し、リノベーションをして、地道に数年間不動産収入を得てきたというTさん。投資用マンションが3部屋、マンション1棟も加わり、順調に家賃収入は増えていきました。利回りは20%を超える高利回りの不動産投資で、順調でしたが、このままの利回りが続かないのがマンション投資。利回りはマンションより低くても安定しているコインパーキング経営をしたいと思っていました。コインパーキングを経営するにしても、土地購入に関しては最初迷いもありましたが、一方でどのような土地を購入したら良いのか、大変興味がありました。それから長い時間をかけて、自分なりにコインパーキングの経営について調べていきました。

最終的には、ある程度不動産投資での実績があったため、銀行からの融資がスムーズに受けられそうなのと、土地を購入した方が将来的に何かと「つぶしがきく」という結論に至りました。

どのような土地を仕入れるかがコインパーキング経営のカギです。コインパーキングに向く土地を仕入れることができれば、ある程度安定した経営が長期間に渡って可能です。予算に応じて土地を購入できますので、初期投資額も自分である程度調整ができます。万が一失敗した時にも借金を抱え込むリスクが少ないというのも魅力でした。

土地購入

コインパーキングを経営するうえで、最も重要なのがコインアーキングに適した土地を購入すること。「コインパーキングに適した土地」を探さなければなりません。コインパーキングはアパートやマンション以上に立地が重要になります。そこでまず、失敗例と成功例を徹底的に分析。自分なりにまとめました。

重要なことは、「コインパーキングの需要が常にある土地」。複数の要因が重なればそれに越したことはないんです。

空き地や広い一軒家がリスクがあると思ったのは、後から大きなコインパーキングができる可能性があるから。広い一軒家にしても、相続などで土地が売却されてしまう可能性があるので、そこは慎重に調べました。

また、大通りでは気づかれずに通り過ぎてしまうということ、逆に裏通りすぎると周辺の住民くらいしか気づかれないということ。土地の価格も同じような場所でも変わってきますから、バランスが難しいのです。

自分の場合は、比較的駅にも近く、タワーマンションがいくつも建っていて、学校や幼稚園が周辺に3つ、駐車場がない整形外科が一つ、美容院が数カ所、バレエ教室や塾、そろばん教室が3つ、市役所、県庁にも近い、そんな場所にあった土地を購入しました。まさに自分が考えていた通りの立地。住宅としては変形した土地なので、需要がなく、比較的安く購入できました。ひとまず10台分の駐車場スペースを確保。

管理会社と料金の設定も大事

管理には緊急時と通常時の2種類がありますが、緊急時の管理は、24時間対応の警備会社と契約しました。こればかりは自主管理でやることは困難なので、委託しました。

通常時の集金、掃除、レシート交換といった管理は自主管理でやりましたが、不動産会社に委託するという方法もあります。

利用料金の設定は周辺を調査し、駐車場の立地を加味して価格を検討します。料金メニューをどう差別化するか、頭を悩ませました。

時間単位では1時間か30分、15分と区切り方を検討します。時間に関しては駅前などの立地であればあるほど短い時間設定になる傾向があるようです。昼料金、夜料金、最大料金などの設定にも工夫しなければなりません。

現状と見通し

正直なところ、土地を購入するよりも、借り上げて駐車場を作り、管理した方がリスクも少なく、投資回収期間も短くて済みます。それはわかっていたのですが、将来的にこの土地を不労所得としたかったので購入しました。実際のところ、この駐車場を生活の基軸にするというのは無理です。マンションなどに比べて改修費用などもなく、負担がかからない駐車場は、現段階での利回りなどはマンションよりも低いのですが、将来への安定した投資と考えています。

今後は駅近の5台分程度入庫できるくらいの小さな土地を購入予定でいます。狭く、変形した土地で、住宅が立てられないからと地価よりも若干安く売り出された土地です。このような土地を狙って、少しずつパーキングを増やしていく予定です。

コインパーキング経営の将来

ある程度まとまった土地が手に入り、投資額を回収できた後は、自主管理ではなく大手コインパーキング業者に土地を借り上げてもらい、賃料をもらおうかと思っています。利回りは下がりますが、競合他社への対応や管理などの煩わしさから解放され、毎月何もしなくてもお金が振り込まれてきます。駐車場経営ではマンション経営と異なり、減価償却もなく、固定資産税も割高ですが、築年数のいったマンションを経営するのは本当に大変ですので、放っておいても毎月お金が入るしくみを作っておくことは大切です。

これまでマンションや駐車場を経営してみて、駐車場経営が向いているケースをまとめてみました。

駐車場経営に向いているのはこんな人

  1. お金をかけずに土地を活用したい人
  2. リスクを取らずに土地活用したい人
  3. 将来的に不透明な土地を活用したい人
  4. 狭くても立地が良い場所に土地がある人

前提条件として、やはり既に土地を持っていることが望ましいのですが、一からというのであれば、ある程度他の事業などで銀行の融資を受けられる、短期的な利益をあてにしなくてすむという状況でないと難しい面があると思います。

そのうえで、リスクを考えた時、やはりマンションやアパートなどの経営に比べて初期投資額が少ないということで、銀行からの融資などもハードルは下がります。ですから比較的始めやすいビジネスではあるのです。

また、仮に売却するとなっても、マンションやアパートでは必ずしも買い手がつくかわかりません。その点、駐車場は更地にしやすいため、買い手もすぐにつきます。土地を貸すという選択肢もありますので、リスクが非常に少なく、つぶしがききます。また、狭くてとても住宅などにはならないというような土地でも駅や繁華街から近ければ、大いに駐車場として活用できます。

たとえば、自分の友人は大通りに面した駅から徒歩10分程度のところにある自宅の庭を5台分の駐車場スペースに変え、大手コインパーキング業者に借り上げてもらったところ、なんと毎月30万円の不労所得が入るようになったのだとか。こういったケースが一番望ましいのですが、違うケースでも土地活用の可能性を考えるのは重要です。いずれにしても「中途半端に金儲けをしよう」という考えでは一から駐車場経営をすることも難しいです。自分もよく考えながら今後も慎重に経営していくつもりです。

現在の収入

初期投資:約3,500万円
1ヶ月あたり収支:売上25万円-保守管理料3万円
22万円(利益)
------------------------------------------
投資利回り:7.5%
投資回収期間:約13年3ヶ月(予定)

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