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成功する駐車場の条件

ここでは駐車場経営に失敗しないために知っておきたい土地の条件やパートナー会社選びについて解説しています。

場所柄が決める、駐車場の収益力

駐車場経営をする土地には、向きと不向きがあります。どんな土地が駐車場経営に向いていて効率的に収入を得られるのかを説明します。

儲かる駐車場の一番大切な条件は、いうまでもなく「数のニーズ」があるところです。駅前や街の中心部のような、常時次々と利用者が訪れる場所で、慢性的に駐車場が不足しているような立地であれば、高い収益が見込めます。

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次に、利用者にとっての安全性と利便性です。道路から進入しやすい入り口で、広くて停めやすいことが大事です。特に女性ドライバーの目立つ地域では、「停めるのにひと苦労」という駐車場は敬遠されてしまいます。

また楽に儲かるのか、儲からないのかという「経営効率」を事前にしっかりと調査するべきでしょう。たとえば、近隣に無料の駐車スペースがあるとしたら、わざわざ有料の駐車場を利用しようと考える人は少ないでしょう。そういう周辺の事情にも目を光らせるべきです。

具体的には、「集客する商業施設、娯楽施設などがある場所」が典型的な好条件といえます。

ただし、限られた時間しか車や人がいない、たとえば「平日の昼間は人が多いけど、週末、休日は少ない(もしくはその反対)」という場所も少なくありません。平日・週末、昼間・夜間の状況を調査し、全体的なニーズを見極めることが重要です。

また、ライバル業者つまり他のコインパーキングや駐車場の有無や利用料金なども、収入に大きく影響してきます。そうした現地調査は、一般の人の手におえるものではありませんが、頼れる委託会社であればきっちりサポートしてくれるはずです。

駐車場に適した土地であるかを手軽にチェックできるように、条件をまとめてみました。ぜひ参考にしてください。

【駐車場に向いている土地の条件】

駐車場には大きく分けて「月極駐車場」「立体駐車場」「コインパーキング」といった種類があります。もちろん、それぞれの駐車場に向いている土地というのも条件が異なります。この項目では各駐車場に向いている土地の条件・特徴を紹介します。

月極駐車場に向いている土地の条件

月極駐車場は自宅や職場に車を停めたいけど駐車場が無い、という方のニーズが高い駐車場です。長期的に駐車場を利用したい方が主要な顧客となります。よって、以下のような条件の土地が向いていると言えます。

➀住宅街の周辺

人が多く住む場所では必然的に駐車場のニーズが高まります。とくにマンションとアパートが多い土地では、駐車場が足りていないということも珍しくありません。なので長期的に利用できる月極駐車場の人気が高いと言えます。また、高級住宅街などでは車を数台所持している方も少なくありません。そのような土地も月極駐車場のニーズが高いという特徴があります。

②オフィス街の周辺

住宅街同様、仕事で人が集まるオフィス街周辺も駐車場のニーズが高い場所です。とくにオフィス街は集まる人に対して土地が足りていないということも少なくありません。それだけ駐車場を必要としている人が多いと言えます。職場に車通勤している人達を顧客として狙えるのが特徴です。また、個人ではなく法人が駐車場を必要としている場合があります。社用車を停めるために駐車場が必要という会社もあるので、そのような会社を顧客として狙いましょう。

③月極駐車場の周辺

意外と思われるかもしれませんが、月極駐車場がすでにある場所も狙い目です。すでに月極駐車場があるということはニーズがあるという証拠でもあります。ただし、新しく月極駐車場を作る前に必ず既存の駐車場の状態を確認しましょう。休日や夜といった家に人がいる時間帯に駐車場が満帆になっているかどうか見て見ましょう。もしも空きがあるようでしたら、すでに飽和状態になっているということです。

立体駐車場に向いている土地の条件

立体駐車場は狭い土地でも多くの車を停められるので、大都市の駅近郊や商業施設が多く集まる場所でよく見ることができます。主に一日、数時間単位という短い利用をする人が主な顧客層です。それでは立体駐車場に向いている土地の条件について紹介します。

➀都市部の周辺

先述もしましたが、都市部は人も建物も多く集まっているので土地のほとんどが何かしらに使われています。なので駐車場のニーズが非常に高く、狭い土地でも多くの車を収容できる立体駐車場が非常に人気なのです。

②繁華街や大型商業施設の周辺

繁華街や大型商業施設が集まるような場所も、立体駐車場に向いている土地です。買い物客を顧客層として狙うことができます。とくに都市部の大型商業施設ではお店の駐車場があるものの、利用客が多いと待たないといけません。このような場所に立体駐車場があると、かなり高い稼働率が見込まれます。

コインパーキングに向いている土地の条件

コインパーキングは立体駐車場と同様に、一日や数時間単位といった短い間の利用をしたい人に向けた駐車場です。立体駐車場ほどの収容率はありませんが、立体駐車場よりもずっと低い設営費や維持費で運営することができます。それでは、コインパーキングに向いている土地の条件についてお話ししたいと思います。

➀人気飲食店など周辺

行列の出来るラーメン店など、集客率の高い小飲食店は駐車場が狭い場合が多々あります。駅前などの小飲食店では駐車場そのものが無い場合もざらではありません。そのようなお店の近くであればコインパーキングのニーズは高いと言えます。

②周辺にコインパーキングがない

月極駐車場とは反対に、周辺にコインパーキングがないエリアの方が狙い目です。コインパーキングは月極駐車場と違って稼働率が非常に高い形態の駐車場です。なので1か所あるだけでもそのエリアのニーズを満たしている場合があります。そこで他のコインパーキングがないエリアを狙い、価格競争などになることを避けることがポイントです。

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運転手の気持ちになって土地の条件を考える

以上が、各タイプの駐車場に向いた土地の条件です。また、この他にも細かな特徴があります。それらの特徴は、運転手の目線に立って考えて頂ければ分かるかもしれません。

上記で挙げた特徴や条件は主に「利便性」を重視したものでした。この他に、「安全性」なども加味できればなお良いと言えます。現在日本では、ほとんどの家庭では一家に一台の車があると言われています。その中にはもちろん、運転の苦手なかたも少なくありません。

そのような人達でも安心して使えるような駐車場は、必然的にニーズが高まり稼働率も上がってくることでしょう。

例えば駐車場前の道路で人や車の往来が少ない方が、運転の苦手な人は安心して利用することができます。他には駐車する際や駐車場から出入りする際のスペースも重要です。スペースが狭いと、運転に慣れていないような人や苦手な人は利用しづらいことでしょう。

このように、駐車場経営に向いた土地には利便性のほかに安全性も重要になってくるのです。

駐車場経営成功のために

駐車場経営を成功させるには安定して利用され続ける必要があります。その為には上記で紹介したような条件下の土地が必要不可欠と言えるでしょう。

しかし、成功をさらに確実にするには、駐車場の「利回り」についても意識をしましょう。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の二種類があります。以下に二種類の利回りを算出するための計算式を紹介します。

・表面利回り

年間賃料(満車時)÷土地価格✕100=表面利回り(%)

・実質利回り

(年間賃料-ランニングコスト)÷(土地価格+初期費用)✕100=実質利回り(%)

より正確な利回りを出すには「実質利回り」がおススメです。その為にはランニングコストと初期費用を知らなければなりません。

ランニングコストには「管理委託費」「固定資産税」「メンテナンス費」が、初期費用には「設備費用」「工事費」「税金各種」が挙げられます。

このように利回りが分かると、いつ初期投資費などを回収できるかが分かるのです。

信頼できるパートナー会社選びが重要

駐車場経営は遊休地を活用するために有効な手段であることは間違いありませんが、何も考えずにやみくもに始めてしまうと失敗します。

一括借入れのコインパーキングで土地を貸すだけならまだしも、自主管理ともなれば初期費用もかかりますし、管理運営を委託できたとしても経営計画はしっかり立てなければいけません。

そのためには信頼できるパートナー会社選びが重要になってきます。ところが、よくあるケースで土地の相談だからといって近所の不動産会社に相談する人がいます。

土地の売買ならそれでもよいのですが、その場所で駐車場経営をするとなると話は別です。不動産会社は経営ノウハウを持っているとは限らず、相談しても頼りにならないことが多いのです。

そこはやはり駐車場経営に精通したプロの業者にサポートを依頼した方が安心です。立地や利益率などの調査もしてもらえますし、オープン後も事業パートナーとしてアドバイスを受けられるからです。

駐車場経営サポート会社と相談する場合は自分でもある程度のビジョンを持つことも重要です。現在は遊休土地でも将来は別の目的に使用する予定があるというのであれば、長期間の契約は避けなければなりません。

その上で一連の業務の中でどこまでを自分で行い、どこから委託することができるのか対応力をポイントに選びます。さまざまな事情に合わせていくつかのプランを用意してもらえたり、駐車場の機器のメンテナンスや修理も対応可能であればベストです。

また会社の規模や知名度だけで決めるのではなく、駐車場経営を専業としていて実績数や事業年数の長い会社の方が信頼度は高いと言えます。

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