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駐車場経営は儲からない?その将来性

所有している遊休地を上手く利用し、賃貸収入を得られないかとお考えの方は多いのではないでしょうか。遊休地の利用法は大きく分けて、賃貸アパート・コインランドリー・駐車場の三つがメジャーどころと言えます。個人事業主初心者の方には、とくに駐車場経営がおススメです。

しかしその一方で「駐車場経営は儲からない」という話も耳にしているのではないでしょうか。

ここでは駐車場経営は儲からないというのは本当なのか、将来の見通しも含めてその収益性について解説しています。

供給不足で市場規模が拡大する駐車場業界

駐車場業界は供給不足や社会構造の変化により市場規模を増加させています。平成27年から平成28年における駐車場大手4社の売上高の合計は2,244億円で伸び率は+9.8%となっています。

駐車場の需要と供給

駐車場の需要と供給に目を向けてみましょう。自動車検査登録情報協会によれば平成29年5月末現在の自動車保有台数は約8,100万台。しかも自動車の保有台数は2011年の78,66万台以降、年々上昇の傾向にあるのです。なんとこの6年間で200万台以上増えているという数字が出ています。それだけ月極駐車場やコインパーキングを利用すると思われる仮想顧客が増えているということにもなります。

これに対しコイン式駐車場の車室数は約118万車室(日本パーキングビジネス協会/平成29年作成資料)となっており、市場規模は拡大していてもまだまだ供給不足の状態にあると言ってよいでしょう。まさに、大きなビジネスチャンスが今の駐車場業界には眠っていると言っても過言ではないのです。遊休地をお持ちであれば、これを見逃す手はありません。

駐車場利用者数の増加

2006年の道交法改正により駐車場利用者数は増加したと言われています。駐車違反の確認を民間へ委託できるようになったため取り締まりがそれ以前より厳しくなり路上駐車をする人が減ったためです。必然的に、今まで路上駐車していた人たちが駐車場の利用に流れてきていると想定できます。

また日本人口の高齢化も駐車場利用数の増加の一因となると考えられています。若年層の車離れを指摘する意見もありますが、反対に年配者は足となる車を使う機会が多くなります。体力が減るにしたがい、ちょっとした移動にも自動車が手放せなくなっているのです。このように自動車の利用が増えれば、おのずと駐車場の利用も増えます。

違法駐車に対しての法律が緩和されることはないでしょうし、高齢化はこれからも続くため、車がなくなる社会は考えられません。今以上に駐車場利用が増加するのは確実だといえます。

ローリスクローリターンの駐車場経営

コインパーキング経営で資産価値を高める

駐車場需要は今後もしばらくなくなることはないと予想されますが、駐車場経営をする側の収益性はどうでしょうか。更地のまま放置した場合と、コインパーキングを経営をした場合の収入例を計算し、表にまとめました。

土地の状態 更地のまま コインパーキング
固定資産税 35万円/年 35万円/年
土地活用による収入 0円/年 60万円/年
年間収支 -35万円 +25万円

固定資産税評価額2,500万円の100㎡土地を所有していると仮定します。この時、固定資産税は2,500万円×1.4%=年間35万円。月額にすると約29,200円がかかるということになります。

この土地を5台駐車できるコインパーキングにして一括借上げで1台当たり1万円/月の賃料を受け取れるとすると、5万円×12=年間60万円。固定資産税35万円を納付しても25万円が残ります。

この他に都市計画税が課せられると少し数字も変わってきますが、マイナスになることは無いでしょう。

土地を持っているだけでは毎年固定資産分のお金が出ていくだけですが、駐車場経営を始めることで少なくても±0、あるいは+αの収入を得ることができることになります。

元手いらずで手軽に始められる

駐車場経営は、大きな収入を見込める性質のものではありません。リスクは極めて低いけれども大儲けができるわけでもないローリスクローリターンのビジネスです。また、駐車場経営からの撤退や土地の転用も難しくなく、安定した経営を見込めるからこそ個人事業主デビューの業種としても人気があります。

土地さえあれば、アパートやマンションのように大きな建物を必要とせずにすぐに始められる手軽さも、駐車場経営の利点の1つです。例えば敷地内に駐車する車の敷居を紐などで分割するだけでも駐車場経営を始めることができるのです。

一括借上げのコインパーキングの運営なら、機械の設置や維持管理もすべて専門業者に任せることができるため初期費用もかかりません。このように、遊休地さえあればすぐ始めることができるのが、駐車場経営の魅力の一つでもあるのです。

固定資産税+αの収入を目指す

駐車場は、住宅用土地のような固定資産税の節税効果がありません。税法上は更地扱いになるため、税金の軽減措置がないのです。駐車場の場合、係る固定資産税は「土地面積×土地単価×1.4%」という計算式で決まります。

アパートなどの場合は「土地面積×土地単価×1.4%×1/6」です。これらの式からも分かるように、このままではアパートなどの場合の6倍の税金が係ってしまいます。

これを改善するには、駐車場の土地をコンクリートで舗装したり、フェンスやブロックなどの施設を建てる必要があるのです。これらの処理を行うことで更地扱いではなくなり、集合住宅地と同等の扱いになります。

以上のことから駐車場の土地を舗装したり施設を建てるなりすると住宅地と同様の軽減税率を受けることができるのです。

土地はたとえ更地でも、固定資産税がかかります。税金を駐車場経営で得た収入で賄い、+αの利益を目指すのが、駐車場経営の王道です。

他にもかかる税金の種類

また、駐車場経営は固定資産税のほかにも様々な税金がかかります。「都市計画税」「所得税」「相続税」などがそうです。それぞれについて以下に解説します。

都市計画税

駐車場の敷地をコンクリート等で施工することで、都市計画税も固定資産税と同様に軽減対象にすることができます。これをしない場合、小規模住宅用地の三倍の税金がかかると言われています。

所得税

駐車場経営は賃貸アパート経営と比べて経費がかからないというメリットがあります。しかし、浮いた経費はそのまま所得になりますが、所得が増えることで所得税も上がってしまうのです。考えられる対策として、駐車場をわざとコンクリートで施工せずに固定資産税などを高いままにするということも考えられます。固定資産税なども経費として計算できるからです。どちらの方が得なのか、一度計算してみましょう。

相続税

駐車場は土地としての相続税評価が高くなりがちで、相続したは良いが相続税が払えずに駐車場を手放さなければならなかったという人も中にはいます。小規模宅地等にし、駐車場内に減価償却資産である構造物があれば評価減を得ることができます。

ただし、相続税の場合は固定資産税などとは少し勝手が違います。貸し手側がフェンスなどを設置し土地を区画分けして駐車場として経営している場合、土地の賃貸として認められません。土地そのものを貸して借り手が設備を設置するなどして、初めて土地の賃貸ということになり、貸地として認められます。

このように、駐車場経営には多くの税金が係ります。駐車場経営をする際には、これらの税金のこともしっかり念頭に入れておきましょう。

月極駐車場とコインパーキングの所得の違い

駐車場は大きく分けて月極駐車場とコインパーキングに分けることができます。

実はこの二種類の駐車場は、所得の形態が違います。月極駐車場の場合は不動産所得、コインパーキングの場合は事業所得か雑所得の扱いになります。

では続いて、各駐車場の所得の違いから変わってくる確定申告の種類について解説します。

月極め駐車場の場合は確定申告の際、青色申告の扱いになります。

これによりに青色申告特別控除の適応となりますが、控除額は事業的規模であるかどうかで変わってきます。事業的規模であれば65万円、そうでない場合は10万円の控除です。ちなみに事業的規模として認められるには、駐車場の場合は50台の駐車が必要になります。

次にコインパーキングの場合は、事業的規模であれば事業所得として扱われます。

しかし事業的規模出ない場合は雑所得扱いです。事業所得として判断された場合は青色申告が可能です。これにより65万円の控除が可能になります。一方、雑所得の場合は青色申告が認められず、控除の適用外となってしまうのです。

月極駐車場とコインパーキングの損益通算

損益通算、という言葉を聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。駐車場経営も毎月必ず黒字になると決まっているわけではありません。それこそ年によっては赤字の年があることも充分考えられます。

そのような時に知っておくと便利なのは「損益通算」です。駐車場経営をしている人の中には、別に本業を持っていて駐車場経営を副業としている人も少なくありません。損益通算はそんな人たちが利用できる制度です。

この制度により駐車場経営で出た赤字の金額を本業の給与所得から控除することができます。この制度を利用すれば所得税が減額され、給料から天引きされた源泉所得税の一部が戻ってくるのです。

ただし、この損益通算は事業規模であるコインパーキングにのみ適応されます。月極駐車場と事業規模以下のコインパーキングでは適応されないので注意しましょう。

まとめ

以上が駐車場経営にかかる税金の類いです。これらを踏まえて、駐車場経営は儲かるのかどうか考えてみましょう。賃貸アパート経営と比べて節税的な効果は期待できません。

しかし、駐車場経営にはそれを上回る安定性があるのも事実です。堅実なビジネスをしたいという方はぜひ検討してみましょう。

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