ここが知りたい！駐車場経営が賃貸経営と違う点

ここでは賃貸経営と駐車場経営を比較してそれぞれのメリット・デメリットをまとめています。

土地活用としての賃貸経営のメリット・デメリット

土地の有効活用の方法としてはアパートなどの賃貸経営がよく知られています。駐車場経営と比較する前にまず賃貸経営のメリット・デメリットを押さえておきましょう。

賃貸経営のメリット

更地よりも固定資産税評価が下がるので節税効果がある

賃貸経営の大きな魅力はその節税効果にあると言って良いでしょう。住宅用地200平方メートルまでならば更地のままの時と比べて、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1になるのです。さらに、賃貸経営を副業としている場合で損益が発生した場合は、本業としている職業の所得から賃貸経営の赤字分を引き、その価格に税金がかかるようになります。

相続税の課税評価額が下がり相続税対策になる

相続税の対策にもなることを忘れてはいけません。土地を相続した場合、その土地の評価額によって相続税は決まってきます。土地にアパートなどを建てると、借地権や借家権などが発生してその後土地を自由に処分できなくなります。その為土地の評価額が下がり、相続税対策に繋がるのです。ちなみに建てられたアパートなどは建築費の40％の評価額になり、土地自体の価値は更地の状態の時と比べて約20％の減少になります。

立地条件によっては長期にわたって安定した収入が目指せる

賃貸経営は長期にわたって安定した収入を得られることが期待できます。ただし、こちらは立地条件に多分に左右されることを忘れてはいけません。駅の近郊、交通の便が良いなどというメリットは普遍的なニーズと言えるでしょう。これ以外にも学校や商業施設の近くであれば、子育て世代からのニーズが高いと言えます。このように立地条件を上手く利用してプロモーションが成功すれば、賃貸の入居者が途切れることなく安定した収入が目指せるでしょう。

これらの他にも賃貸経営には、「経済変動に強い」「生命保険の代用として使える」「ローンを組んで始められる」というメリットがあるのです。これだけ見ると、賃貸経営は非常に堅い土地運用法という印象を受けるかと思います。しかし、何事にもメリットがあるように、デメリットも存在するのです。続いて賃貸経営のデメリットについてご紹介します。

賃貸経営のデメリット

この項目では賃貸経営のデメリットについて一緒に考えてみましょう。

初期投資額が大きく借入金の返済に数十年を要する

真っ先に挙がるのは、初期投資の大きさです。アパートなどの賃貸物件を立てる際には、ローンを使う場合がほとんどかと思います。その返済期間はおよそ10年から20年が一般的だと言われています。賃貸経営の最中はこのローンを返済し続けなければなりません。少なくとも毎月のローン返済額以上の利益を出せなければ、赤字になってしまうのです。その際は本業の所得から赤字分を引いて税金対策に利用するなどが可能ですが、せっかくの賃貸経営が生活を圧迫するという形になってしまいます。

建物のメンテナンス費用が発生するので綿密な経営計画が必要

続いてのデメリットは建物の老朽化です。賃貸物件を立てたばかりの頃は賃料も高めに設定でき、入居希望者も多いことでしょう。ですが年月と共に賃料は下がっていき、入居希望者も減って行くものです。また、建物が老朽化すれば当然メンテナンスが必要になってきます。賃貸経営をする際にはメンテナンスのための資金繰りもしっかりと念頭に置き、準備していなければなりません。

空室リスクがある

賃貸経営を始めてもすぐに軌道に乗るわけではありません。賃貸経営は常に空室のリスクを孕んでいます。しかも、建物の老朽化に伴って空室リスクは増えていくのです。対策を講じなければ赤字経営が続いてしまいます。そのような場合でも、毎月のローンの返済はこなさなければならないのです。しっかりとした経営計画を立てる必要があります。

始めてしまうと他への転用が難しくなる

最後に紹介するリスクは、土地の転用が難しくなるということです。一度賃貸経営を始めてアパートに人が住み始めたなら、たとえ赤字経営が続いていても急に賃貸経営を止めることはできません。借主保護の原則が適応されてしまうのです。また、賃貸の経営を止めた後も、建物自体は残ってしまいます。取り壊して別の土地運用を始めたくとも、建物を取り壊すための資金を用意できないということもあり得るのです。

以上のように賃貸経営はじっくり腰を落ち着けて利益を上げていく土地活用の方法と言えます。節税効果も大きく賃料収入も期待できますが、ある程度のリスクも覚悟する必要があります。

賃貸経営と比べた駐車場経営のメリット・デメリット

駐車場経営は賃貸経営と同じようなメリットがあるのかどうかを検証していきましょう。メリット・デメリットをまとめると以下のようになります。

駐車場経営のメリット

少ない投資額で始められる（初期費用ゼロも可能）

駐車場経営の第一の魅力は、初期費用を抑えられることです。それこそ、更地があればすぐに始められます。また、駐車場としての最低限の見た目を繕っておきたいという場合は、アスファルトなどで舗装することをおすすめします。駐車場は最大200平方メートルまでであれば、アスファルトで舗装することで土地ではなく建造物扱いとなり、50％の評価減を受けられるのです。

ちなみにアスファルトの値段は1平方メートルで約5000円というのが相場ですので、200平方メートルを舗装すれば1,000,000円かかります。賃貸物件を建てるのと比べれば圧倒的に安いと言えるでしょう。しかも、この50％の評価減は賃貸経営の評価減よりもさらに低く設定されているのです。

新たな土地活用が見つかった際に転用や売却がしやすい

次に、駐車場経営は土地活用の転用がしやすいというのがあります。駐車場経営が上手く行かなかった、またはほかに良い運営方法が見つかった場合、駐車場が更地に近い状態であればあるほど転用は簡単になります。また、賃貸経営のように借主保護は適応されますが、借主にとっても新たな駐車場を探すことは入居先を見つけるよりも簡単です。そのためスムーズに解約してくれる方が多いという傾向があります。

リスクが低く毎月安定した賃料収入が目指せる

また、駐車場経営は賃貸経営以上にローリスクで、それでいて駐車場のニーズは賃貸以上に高いのも魅力です。とくに立地条件が良ければ、月極駐車場でもコインパーキングでも、毎月充分な賃料収入を期待できます。

変形地や狭小地でも有効な土地活用が可能

駐車場経営は土地の形や広さに左右されにくいというメリットもあります。乗用車一台が停まるのに必要なスペースはおよそ20平方メートルです。つまり、これだけのスペースと車の出入りするスペースを確保できれば、駐車場経営はすぐに始められますが、賃貸経営ではそうは行きません。これもまた、駐車場経営だからこそ挙げられるメリットであり魅力と言って良いでしょう。

利回りから駐車場経営のメリットを探る

ここまで駐車場経営のメリットについて述べてきました。では、土地活用においてとても重要な、利回りという点から見たらどうでしょうか。利回りというのは、投資額に対してどれだけ収益があるのかを見ることのできる指標です。利回りにも色々な種類がありますが、ここでは表面利回りと実質利回りについて見ていきましょう。

表面利回り

表面利回りというのは、1年の賃料収入を初期費用で割って、100を掛けた数値です。

次のような式で計算できます。

• 表面利回り＝1年の賃料収入（駐車台数×月額賃料×12）÷初期費用×100

たとえば、6台駐車できる駐車場で月1万円の賃料の場合、1年で72万円の収入になります。初期費用が200万円だとすると、72万円÷200万円×100＝36となり、36％の利回りとなります。これは1年目の利回りになりますので初期費用が大きくかかってきますが、次年度からは大きな設備投資などがないと考えると、利回りは相当高くなります。

実質利回り

実質利回りというのは、その名の通り実質的な利回りのことです。表面利回りから諸経費などを差し引いて計算します。

• 実質利回り＝（1年の賃料収入－諸経費）÷初期費用×100

表面利回りを計算するときには満車時を想定して計算しましたが、実質利回りでは実際の稼働率をもとに賃料収入を出します。また、固定資産税、都市計画税、事業税、所得税、住民税、管理委託金、補修費用などの諸経費を差し引いてから、初期費用で割ります。

実質的には表面利回りの数字に届かないケースも多々ありますが、駐車場経営では初期費用が安く済むことを考えれば、利回りは高いことになります。収入額は低めではありますが、リスクが低いという大きなメリットがあります。ちなみに、利回りをよくするには初期費用や諸経費を抑えればいい、と思うかもしれませんが、設備投資を軽く見ることはおすすめできません。

駐車場を借りる側からすれば、ただ賃料が安ければいいというわけではないでしょう。より環境や条件の整った駐車場を借りたいと考える人も多いはずです。初期費用が多少かさむとしても、時代に合った設備環境を整えることが、長い目で見ると得になることも多いはずです。

災害など緊急時のリスクが小さい

日本は地震が多い国として知られています。アパートなどの賃貸経営では、そのような災害時のリスクについても考えておく必要があります。その点で言えば、駐車場経営ではアパート経営と違って建物被害についての心配をする必要がありません。万が一火災や津波などが起こったとしても、被害はあまり大きくならずに済むでしょう。

また、災害時だけでなく、駐車場経営の場合は経年劣化や老朽化への心配も少ないです。定期的なメンテナンスは必要ですが、アパートなどの賃貸物件とは違い、設備の老朽化は直接賃料の低下にはつながりません。こういったリスクが小さいという点も、駐車場経営におけるメリットと言えます。

これだけのメリットがある駐車場経営

以上のように、駐車場経営にはたくさんのメリットがあります。ここまでに挙げてきたことを簡単にまとめると、次のようになります。

• 少ない投資で始められる
• 新たな土地活用が見つかった際に転用や売却がしやすい
• リスクが低く毎月安定した賃料収入が目指せる
• 変形地や狭小地でも有効な土地活用が可能
• 利回りが高い
• 災害など緊急時のリスクが小さい

駐車場経営はアパートなどの賃貸経営に比べて初期費用が安く済むという大きなメリットがあります。また、土地を転用しやすいことから生まれるメリットもあります。さらには、駐車場経営を行うことによるリスクは小さいという特徴もあります。これから駐車場経営を始めてみようという方は、どのようなメリットや特徴があるのかを知った上で検討するといいでしょう。

駐車場経営のデメリット

賃貸経営がそうであったように、駐車場経営にももちろんデメリットが存在します。この項目では駐車場経営のデメリットについて詳しく解説していきたいと思います。

更地と同じ扱いになるので固定資産税の節税にならない

まず駐車場経営のデメリットとして最初に挙げられるのが、節税対策の効果が期待できないということです。賃貸経営ならば固定資産税と都市計画税がそれぞれ6分の1、3分の1になります。しかし、駐車場はこれらの税金の減税対象ではありません。よって、賃貸経営と比べて税金が6倍・3倍となる計算になります。

投資額が少ない分、減価償却費もないので所得税が増える

そして同じく税金にまつわるデメリットとして挙げられるのが、所得税が増えてしまうことです。賃貸ならば初期投資額を経費として計算し、それを所得額から差し引いてから所得税が決まります。駐車場経営では初期投資額が少ない分、そのような所得税軽減の裏ワザが使えないのです。

大きなリターンは期待できずビジネスとしては小さい

税金対策の面では駐車場経営は賃貸経営と比べて、どうしても魅力が下がってしまうこの他にも、更地の青空駐車場の場合は相続税評価の軽減が低いというデメリットがあることも覚えておきましょう。ただし、先述した通り200平方メートル以下ならば土地をアスファルトで舗装することで50％の評価減を得られます。

また、賃貸経営の賃料と比較した際、駐車場の賃料はどうしても見劣りしてしまいます。賃貸の場合は2階建てや3階建てのアパートを立てることがほとんどですが、駐車場の場合は都市や駅近郊を除いて平面駐車場で経営する方の方が多い傾向にあります。そのため立体駐車場にして利用者を増やし、利益を上げようとするとどうしても初期投資が増えてしまうのです。そのため賃貸経営のようなリターンは期待できないと言って良いでしょう。

利回りは高いが運用効率は低い

先にも述べましたが、運用効率という面から考えると駐車場経営は見劣りする部分があります。初期費用や維持費があまり掛からないので利回り的には有利なのですが、収益率は高くありません。もちろんリスクが小さいというメリットはありますが、大きく資産運用をしたいという人にとっては効率が悪い商品だと言えます。

少子化やクルマ離れの影響を受けやすい

アパートなどの賃貸経営に比べ、駐車場経営は空室のリスクが少ないことで知られています。しかし、少子化やクルマ離れの影響を受けやすいといった一面もあります。駐車場は賃貸アパートと違って駅の近くなど立地のよさを求められるものではありません。

住宅が近くにあれば、駐車場への需要はあるからです。しかし昨今は、少子化などによってクルマを所有する人が減っていると言われています。また交通の便が良い地域であれば、クルマを持たない世帯も増えます。このように、駐車場をつくれば契約者が必ず見つかるという時代ではなくなってきました。こういった影響を受けやすい点も、駐車場経営のデメリットと言えるでしょう。

事故やトラブルなどのリスクもある

デメリットとは言えませんが、駐車場経営をしていると事故やトラブルなどさまざまなリスクを負う可能性も出てきます。たとえば、駐車場内での事故というリスクがあります。駐車場内に看板などを立てて「事故があっても責任は負わない」と明示しておくことも大切になりますが、だからと言ってすべての責任から免れるわけではありません。

たとえば設備の問題で運営側に過失がある可能性があった場合は、責任問題に発展することもあるでしょう。また契約者や利用者同士のトラブルが起こった際には、管理責任を問われる可能性もゼロではありません。他にも、賃料のトラブルが考えられます。

アパートなどの賃貸経営では家賃の滞納問題がリスクになり得ますが、駐車場経営でも同じように賃料の滞納が起こり得ます。支払いの催促など回収業務までやるとなると、労力や時間を掛けなければいけません。また、管理会社に回収を任せている場合であっても、順調に賃料が入ってこないというのは大きなリスクです。

このように、駐車場経営にはさまざまなリスクが潜んでいることも頭に入れておきましょう。

駐車場経営で考えられるデメリット

ここまで見てきたように、駐車場経営にはさまざまなデメリットもあります。

簡単にまとめてみましょう。

• 更地と同じ扱いになるので固定資産税の節税にならない
• 投資額が少ない分、減価償却費もないので所得税が増える
• 大きなリターンは期待できずビジネスとしては小さい
• 利回りは高いが運用効率は低い
• 少子化やクルマ離れの影響を受けやすい
• 事故やトラブルなどのリスクもある

このように、駐車場経営はメリットばかりではありません。これから始めてみようという場合は良い話にだけ耳を傾けるのではなく、あらゆるシチュエーションを想定して計画を立てていきましょう。どんな土地活用法にも、メリットとデメリットがあります。

たくさんの情報を収集しながら、自分の土地に合った活用方法を見つけていきましょう。より効果的な活用方法を見つけるためには、それぞれの特徴をよく知ることが大切になります。以上が、駐車場経営のデメリットです。

駐車場経営は一言で表現するならローリスク・ローリターンです。土地活用を何の目的で行うかによって賃貸経営にするか駐車場経営にするかは変わってくるでしょう。節税効果や大きな収益を期待するなら駐車場経営は向いていません。その代わり初期費用も少なく手軽に始められるのと、アパート経営に向かない土地でも安定収入を目指すことができます。

転用がしやすく短期間でもできますから、節税効果がないと言っても更地のまま固定資産税だけかかるより駐車場経営で利益を上げた方が土地の有効活用になると言えます。

• 【個人経営の場合】駐車場経営の収入
• 【店舗・会社の場合】駐車場経営の収入

• ケース1：広さ100坪未満の土地
• ケース2：広さ100坪以上の土地
• ケース3：狭小地
• ケース4：遊休地
• ケース5：広さ30坪程度での駐車場経営
• 月極駐車場の空きを活用
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• 店舗・企業が経営

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