大阪エリアで駐車場経営を成功させるには？

Q．大阪エリアで駐車場経営を始めるなら月極orコインパーキング？

A．コインパーキングの方がうまくいく確率が高い

大阪は都心部を持つ大都市。公共交通はどんどん便利になっており、車所有率はどんどん減少しています。車を所有しているユーザーは既に月極駐車場を契約しているため、これから月極駐車場をスタートして新規契約をとるのは難しいでしょう。

対して、コインパーキングの需要はむしろ高まっている傾向にあります。これは、都心部の土地は限られており、安く駐車できる場所が非常に少ないためです。都心部でも車の利用者は一定数存在します。その数に対してパーキングの数が足りておらず、インフラ整備が必要とされているのです。

大阪エリア、特に駐車できる土地の少ない都心部こそ、コインパーキング経営を成功させられる可能性が高いでしょう。

大阪エリアで駐車場経営を成功させる3つのコツ

駐車場経営は「土地さえあればOK」なんて簡単なものではありません。収益化するため、考えなければならないことがたくさんあるんです。ここでは駐車場経営の成功を目指すうえで押さえておきたい3つのコツをご紹介しています。

1．駐車の需要が高いエリアを選ぶ

駐車場は車が駐車されて初めて収益化します。逆に言うなら、そこに車が停まらない限り収益は生まれません。とくに駐車時間によって収益が左右されるコインパーキングは、長時間空車をつくらないための工夫が必要です。

空車の少ない人気のコインパーキングになる第一条件は、駐車の需要が高いエリアであること。繁華街周辺や駅に近い駐車場は需要が高い傾向があります。

2．満車率が高い駐車料金を参考にする

コインパーキングの収益は、空車の時間が長ければ長いほど下がります。長時間空車をつくらないためには、適切な料金設定が必要です。もし、広さや停めやすさなど、似たような条件のコインパーキングが隣接していたと想定してください。どちらに停めるか決める際、ほとんどの人は料金の安いほうを選ぶでしょう。かと言って、値段を下げ過ぎると赤字になってしまうので注意が必要。近隣エリアにある満車率の高いコインパーキングの値段を参考にして、適正な金額を設定しましょう。

3．大阪で求められている駐車場条件を知る

大阪はいたる所に繁華街があります。地下鉄移動が便利なエリアですが、それなりに車の利用者も多いのが特徴です。ちょっとした飲食店やショッピングに行く際、施設の近隣にあるコインパーキングはとても重宝されています。数あるコインパーキングの中で勝ち抜くには、そのエリアで求められているコインパーキング像を知り、他社と差別化をはかることが大切です。

駐車の入れ替わりスピードが速いエリアなら1分単位の精算を取り入れる、ビジネスユース向けなら時間内停め放題の料金プランを設けるなど、エリアに合った工夫を取り入れることで喜ばれます。

大阪府内で駐車場経営を行う際のポイント

大阪府内で人口密度が高いエリアはやはり大阪市。特に、大阪市東成区の人口密度は高い傾向にあります。ただ、大阪市は大阪府内でも地価が高いエリアになります。同時に、大阪市の地価は一部を除いて上昇傾向にありました。既に土地を持っている方以外は、利回りを考慮して土地を選定したほうがいいでしょう。

繁華街に駐車場を設置することも方法のひとつです。大阪市は観光戦略を積極的に行ってきた街です。観光客からの需要だけでなく、地元の方々の生活の利便性につながる駐車場を経営できれば、より高い成果が期待できるようになるでしょう。

人口・交通量

大阪府の推計人口によると、令和3年2月1日時点で8,832,158人が大阪府で暮らしています。大阪府内における人口密度を見ると、1位は大阪市西区で20,351人/m2、次に大阪市城東区で20,153人/m2、大阪市東成区で18,782人/m2です。人口密度のトップ10まで、すべて大阪市内の区が占めています。

平成27度の全国道路・街路交通情勢調査による交通量を見ると、平日の高速自動車国道で交通量が一番多いエリアは近畿自動車道の大東鶴見ICから東大阪北IC間で、約90,506台/12時間。都市高速道路は阪神高速13号東大阪線の西船場Jctから東船場Jct間で92,164台/12時間となっています。

平日の一般道路の交通量は、国道423号の大阪市北区豊崎6丁目の90,895台/12時間。主要地方道路では、東大阪市本庄西で80,145台/12時間となっています。

参照元：【PDF】大阪府｜大阪府市区町村別世帯数および人口（https://www.pref.osaka.lg.jp/attach/3387/00014690/kakutei_jk20210201.pdf）

参照元：大阪府｜平成27度　全国道路・街路交通情勢調査（道路交通センサス）（https://www.pref.osaka.lg.jp/doroseibi/h27sensasu/index.html）

地価

大阪府の令和2年基準地価は、平均36万7594円/m2でした。変動率は0.24%上昇しています。47都道府県で比較すると2位の地価の高さとなります。大阪府の中でも一番地価が高いのは大阪市で、地価平均は96万0160円/m2。坪単価平均は317万4,086円/坪。大阪市の中で一番高い平均値は大阪市北区の346万2,187円/m2、坪単価1,144万5,247円/坪です。大阪市の地価は、旭区や東住吉などではいくつか下落したエリアもありますが、多くのエリアは基本的に上昇しています。

大阪府では、梅田が再開発の影響によって地価が上昇傾向にあります。昨今はインバウンドの影響もあり、観光地への人の流入が増え、それに伴う駐車場の需要も高まっています。観光地をターゲットにするのか、地元の方々の生活の利便性を高める駐車場をつくるのか、地価を踏まえて適切なエリア選定が重要になります。

固定資産税

大阪府が設定している固定資産税は（課税標準額）×税率（標準税率1.4%）=税額です。毎年1月31日までに府税務署へ申告しなければなりません。

大阪エリアの駐車場経営パートナー会社一覧

駐車場経営は個人で始めるよりも、パートナー会社のアドバイスやサポートを受けながら運営するのがおすすめです。そこで、大阪の駐車場経営パートナー会社をいくつかご紹介します。それぞれの特徴について詳しくまとめていますので、ぜひご確認ください。

アパルトマンイクシーズ

初心者でも始めやすい

アパルトマンイクシーズは、借り上げシステムの場合、コインパーキングを始めるうえで欠かせない設備の導入から運営管理にいたるまで、初期費用が特にかからない会社です。初期費用を抑えられるうえ、運営管理の手間もかかりません。

短期でもコインパーキング経営ができる

コインパーキングは、効率の良い土地活用方法ですが、テナントの賃料のほうが収益を上げやすいのが現実です。アパルトマンイクシーズなら、テナントが決まるまでの短期間だけ、コインパーキング契約で土地を有効活用することができます。

固定収入が目指せる一括借り上げシステム

アパルトマンイクシーズのコインパーキング経営は、アパルトマンイクシーズが土地を一括借上げしてコインパーキングを運営・管理し、土地オーナーに固定の賃料を毎月支払うシステム。そのため、空車の多い・少ないに左右されることなく、毎月決まった額の賃料収入が目指せます。

アパルトマンイクシーズの基本情報

• 本社：大阪府吹田市垂水町3-33-17 アパルトマンイクシーズ本社ビル
• 電話番号：06-6821-3500
• 営業時間：9:30～18:30

タイムパーキング

管理面の丁寧さが魅力

タイムパーキングは、コインパーキングの管理にかんする評判が良い会社です。清掃が行き届いていて停めやすいパーキングにこだわっています。24時間体制で日々の管理を行っており、さまざまなトラブルをスピーディーに対応しているのが特徴です。もちろん夜間の見回りなども行っており、治安をよくすることにも一躍かっています。

コインパーキングとレンタルボックスの併用

コインパーキングを経営するなら、ときには満車率が低い月もあることでしょう。タイムパーキングは満車率が低い一部の空車スペースに、レンタルボックスを併設する提案をしています。空いている土地を有効活用することで、最大限利益を上げられる土地活用を目指しているのです。

アパルトマンイクシーズの基本情報

• 本社：大阪府吹田市垂水町3-33-17 アパルトマンイクシーズ本社ビル
• 電話番号：06-6821-3500
• 営業時間：9:30～18:30

ネクスパーク24

住宅街に特化したコインパーキング運営

ネクスパークが運営しているコインパーキングは60ヶ所程度。主に尼崎市と西宮市エリアのコインパーキングを運営しています。これらは違法駐車の多いエリア。ネクスパーク24は違法駐車撲滅の社会貢献を念頭に、コインパーキング事業を行っているのです。住宅街の駐車場経営を得意としているのが特徴で、住みやすい街の創造を目指しています。

土地の一括借り上げで土地オーナーの面倒を解消

コインパーキング運営を始める場合、駐車場機器のメンテナンスや敷地内の清掃、集金や利用者の問い合わせ対応など、やらなければならないことがたくさんあります。自分だけで運営・管理するには限界があるでしょう。ネクスパーク24は、土地を一括借り上げして、ネクスパーク名義で駐車場経営を行い、固定の賃料を土地オーナーに支払うシステムを採用。駐車場機器の設置から運営までお任せできます。

ネクスパーク24の基本情報

• 本社：兵庫県尼崎市塚口町5丁目21番地
• 電話番号：06-6422-2200 
• 営業時間：10:00～17:00

• 【個人経営の場合】駐車場経営の収入
• 【店舗・会社の場合】駐車場経営の収入

• ケース1：広さ100坪未満の土地
• ケース2：広さ100坪以上の土地
• ケース3：狭小地
• ケース4：遊休地
• ケース5：広さ30坪程度での駐車場経営
• 月極駐車場の空きを活用
• 土地購入からの経営
• 店舗・企業が経営

• タイムパーキング
• 三井のリパーク
• Times
• ユアーズ・コーポレーション
• ＮＴＴル・パルク
• One Park
• 日本システムバンク
• コインパーキングのパークス
• パートナーズ
• ショウワサービス
• パークアベニュー
• アップルパーク
• パークステーション
• ミウラクリエイト
• フィルパーク
• ハロー・テクノ
• エイブルパーキング
• ナビパーク(スターツアメニティー株式会社)
• 日本パーキング
• 日本駐車場開発株式会社

• 成功する駐車場の条件
• コインパーキングの借り上げと自主管理について
• 駐車場開設後のオーナーの仕事
• 駐車場経営にかかる初期費用（工事費用など）
• 駐車場の運営費用
• 駐車場経営に関わる税金のお話
• 駐車場経営は儲からない？その将来性
• どちらがお得？駐車場経営と賃貸経営を徹底比較
• 駐車場経営用語集
• 駐車場経営を副業に！～安定した副収入～
• 駐車場経営の知っておくべきリスク

• 駐車場の開設条件編
• 駐車場経営のリスク編

• 貸コンテナと組み合わせて成功
• 駅近だけど変形地！駐輪場を選び成功